Esta producción constituye un retroceso en metros cuadrados útiles de un 6% comparado con el semestre anterior, donde alcanzaron los 152.161 m2, según datos de la consultora Mackenzie Hill.
Un total de 143.300 m2 ingresaron al mercado de oficinas durante el primer semestre de este año, gracias a la producción reciente de 13 edificios –seis en Providencia y siete en Las Condes–, según datos obtenidos por la consultora Mackenzie Hill y que serán publicados en su boletín semestral de análisis de este mercado. Dicha producción constituye un retroceso en metros cuadrados útiles de un 6% comparado con el semestre anterior, donde alcanzaron los 152.161 m2.
En cuanto a los niveles de absorción –que se relaciona con la cantidad de ventas que se han generado y cuyos espacios se encuentren efectivamente ocupados– a junio del 2011 esta alcanzó los 208.357 m2. Asimismo, la vacancia –que indica los espacios disponibles que existen en los distintos sectores– es de 51.692 m2, lo que corresponde a 2,3%.
Respecto a los precios, éstos varían según comunas, por ejemplo, en Las Condes para la venta oscilan entre las 55 UF/m2 hasta 67,7 UF/m2, mientras que en Huechuraba alcanza las 43 UF/m2.
A su vez, para arriendo de oficinas, en Las Condes va desde las 0,46 UF/m2 a 0,59 UF/m2; Huechuraba de 0,41 UF/m2 a 0,46 UF/m2; Lo Barnechea desde 0,65 UF/m2 a 0,67 UF/m2; Vitacura desde 0,50 UF/m2 a 0,57 UF/m2, y Santiago Centro desde 0,30 UF/m2 a 0,41 UF/m2.
En cuanto a las perspectivas, un total de 365.913 m2 útiles ingresarían al mercado de oficinas en la Región Metropolitana durante este año, según lo proyectado por la misma consultora a fines del 2010.
La comuna que concentraría la oferta de oficinas este año es Providencia, que contaría al cerrar el año con 131.825 m2 útiles, seguida de cerca por Las Condes, que dispondría de 102.173 m2 útiles, mientras que Santiago Centro terminaría el 2011 con 91.300 m2 útiles. Más atrás aparecen Huechuraba, Vitacura y Lo Barnechea.
Para 2012, y de acuerdo con la misma proyección, Santiago contaría con 304.478 m2 útiles de oficinas, siendo Las Condes, Providencia y Huechuraba, las comunas que lideren la oferta, aunque Lo Barnechea comenzaría a ser un lugar importante para estos proyectos.
Lectura de Foto:
PRECIOS. En Las Condes los precios de venta de oficinas oscilan entre las 55 UF/m2 hasta 67,7 UF/m2.
viernes, 22 de julio de 2011
lunes, 13 de septiembre de 2010
Vacancia industrial de Santiago es la más baja de la región
Diario Financiero, 13 -9-2010
Un estudio de la consultora CB Richard Ellis, que rankeó el mercado inmobiliario de oficinas y de propiedades industriales en toda Latinoamérica, evidenció la mejor salud de Chile en materia económica. Esto ya que, a través de la tasa de vacancia de algunos espacios comerciales, puede notarse la mayor demanda por cierto tipo de superficies ligadas a la actividad económica.
Santiago registró la tasa de vacancia más baja de Latinoamérica en propiedades industriales de clase A, (2,8%) y 1.396.990 metros cuadrados (m2) en operación, en relación a que ciudades del Conosur como Sao Paulo o diferentes localidades de México registraron una tasa de vacancia de hasta 13% en este segmento.
Mejora el panorama
Un informe de agosto, ya había evidenciado la mejora del sector, pero ahora frente a sus pares de la región, Santiago quedó aún mejor posicionado.
La mayor tasa de vacancia, de acuerdo a CB Richard Ellis, en materia industrial la registró Reynosa, en México, con 13%, nivel alcanzado por Santiago en medio de la crisis.
Más cerca de Chile estuvo Campinas, en Sao Paulo Brasil, con una vacancia en el segmento que alcanzó el 6,5% y 1.812.000 m2 en operación.
"La vacancia histórica de este mercado ha sido muy baja. El año pasado se elevó considerablemente, por los efectos de la crisis, que golpeó fuerte al retail y otros ocupantes de espacio de bodegaje. Esta actual disminución de la vacancia representa un signo de reactivación de la economía en Chile, una recuperación donde los indicadores vuelven a los valores previos, y un optimismo en que el futuro continuará con crecimiento sostenido, dada la cantidad de nuevos proyectos de construcción, que puede verse bajo respecto de otros países, pero es importante para Chile, considerando el crecimiento de años previos, que han sido históricamente muy lento", explicaron desde CB Richard Ellis.
En términos de metraje, Santiago se ubicó en el ránking en el penúltimo puesto entre nueve ciudades de la región. Esto, ya que, pese a que su superficie total es significativa en relación a la cantidad de habitantes, la capital está lejos de alcanzar a ciudades como Monterrey, en México, que consolidó al cierre de junio una superficie de 5.460.186 m2 en el área industrial.
Mercado de oficinas
En relación al puesto alcanzado por Chile al medirse con sus pares regionales en el mercado de oficinas clase A, la tasa de vacancia de Santiago se ubicó en el sondeo por encima de ciudades como Río de Janeiro (2,6%) y al nivel de capitales como Panamá (5,5%), con un registro de desocupación en este mercado de 5,6%.
En CB Richard Ellis indicaron que Santiago informó la segunda alza más significativa en tarifas en Latinoamérica (de 6,9% los últimos seis meses), lo que se explicó en el ingreso de metraje cuadrado más caro. La capital, a su vez, se ubicó en este ítem bajo Sao Paulo, que incrementó sus valores en el mercado clase A 17,3%. "En Chile sólo se registró un leve aumento en el valor de arriendo promedio en el primer trimestre de este año por la entrada de un edificio de muchos metros cuadrados con un estándar superior a los espacios disponibles hasta ese entonces (Titanium). Su peso específico hizo subir el valor promedio ponderado del mercado. Sin embargo, los precios, en general, no han variado. Por el contrario, se mantienen muy estables desde hace años. La variación del informe se produce por el tipo de cambio, es decir, lo que ha variado es el valor del peso respecto del dólar", comentaron.
Santiago aún está lejos de los mayores valores de la región por metro cuadrado do. Río de Janeiro informó un precio de US$ 71,42 por m2, Sao Paulo de US$ 65,71 y Santiago de US$ 25,40 al cierre de junio.
Un estudio de la consultora CB Richard Ellis, que rankeó el mercado inmobiliario de oficinas y de propiedades industriales en toda Latinoamérica, evidenció la mejor salud de Chile en materia económica. Esto ya que, a través de la tasa de vacancia de algunos espacios comerciales, puede notarse la mayor demanda por cierto tipo de superficies ligadas a la actividad económica.
Santiago registró la tasa de vacancia más baja de Latinoamérica en propiedades industriales de clase A, (2,8%) y 1.396.990 metros cuadrados (m2) en operación, en relación a que ciudades del Conosur como Sao Paulo o diferentes localidades de México registraron una tasa de vacancia de hasta 13% en este segmento.
Mejora el panorama
Un informe de agosto, ya había evidenciado la mejora del sector, pero ahora frente a sus pares de la región, Santiago quedó aún mejor posicionado.
La mayor tasa de vacancia, de acuerdo a CB Richard Ellis, en materia industrial la registró Reynosa, en México, con 13%, nivel alcanzado por Santiago en medio de la crisis.
Más cerca de Chile estuvo Campinas, en Sao Paulo Brasil, con una vacancia en el segmento que alcanzó el 6,5% y 1.812.000 m2 en operación.
"La vacancia histórica de este mercado ha sido muy baja. El año pasado se elevó considerablemente, por los efectos de la crisis, que golpeó fuerte al retail y otros ocupantes de espacio de bodegaje. Esta actual disminución de la vacancia representa un signo de reactivación de la economía en Chile, una recuperación donde los indicadores vuelven a los valores previos, y un optimismo en que el futuro continuará con crecimiento sostenido, dada la cantidad de nuevos proyectos de construcción, que puede verse bajo respecto de otros países, pero es importante para Chile, considerando el crecimiento de años previos, que han sido históricamente muy lento", explicaron desde CB Richard Ellis.
En términos de metraje, Santiago se ubicó en el ránking en el penúltimo puesto entre nueve ciudades de la región. Esto, ya que, pese a que su superficie total es significativa en relación a la cantidad de habitantes, la capital está lejos de alcanzar a ciudades como Monterrey, en México, que consolidó al cierre de junio una superficie de 5.460.186 m2 en el área industrial.
Mercado de oficinas
En relación al puesto alcanzado por Chile al medirse con sus pares regionales en el mercado de oficinas clase A, la tasa de vacancia de Santiago se ubicó en el sondeo por encima de ciudades como Río de Janeiro (2,6%) y al nivel de capitales como Panamá (5,5%), con un registro de desocupación en este mercado de 5,6%.
En CB Richard Ellis indicaron que Santiago informó la segunda alza más significativa en tarifas en Latinoamérica (de 6,9% los últimos seis meses), lo que se explicó en el ingreso de metraje cuadrado más caro. La capital, a su vez, se ubicó en este ítem bajo Sao Paulo, que incrementó sus valores en el mercado clase A 17,3%. "En Chile sólo se registró un leve aumento en el valor de arriendo promedio en el primer trimestre de este año por la entrada de un edificio de muchos metros cuadrados con un estándar superior a los espacios disponibles hasta ese entonces (Titanium). Su peso específico hizo subir el valor promedio ponderado del mercado. Sin embargo, los precios, en general, no han variado. Por el contrario, se mantienen muy estables desde hace años. La variación del informe se produce por el tipo de cambio, es decir, lo que ha variado es el valor del peso respecto del dólar", comentaron.
Santiago aún está lejos de los mayores valores de la región por metro cuadrado do. Río de Janeiro informó un precio de US$ 71,42 por m2, Sao Paulo de US$ 65,71 y Santiago de US$ 25,40 al cierre de junio.
Demanda de suelo para universidades es la que más ha crecido en los últimos seis años
El Mercurio, lunes 13 de septiembre 2010
Le siguen las inversiones en edificios de departamentos y en centros de salud.
Estudiar cómo han crecido las ciudades chilenas en los últimos años es uno de los objetivos de la Comisión de Estudios Habitacionales y Urbanos (CEHU) del Ministerio de Vivienda, que entre otras cosas monitorea el consumo de suelo en zonas urbanas.
Según los permisos de construcción otorgados entre 2003 y 2009, los rubros que más vieron aumentada su demanda por suelo son educación superior, departamentos y salud.
En el caso de universidades, centros de formación técnica o institutos profesionales, el "consumo" de hectáreas aumentó casi 20 veces, de 2,8 ha en 2003 a 55,3 ha en 2009.
La demanda para edificar departamentos, en tanto, subió casi 15 veces, de 4,2 a 62,5 ha. Y la infraestructura para salud lo hizo en 11 veces, de 6,9 ha a 79,2 ha.
Para el director de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Pedro Bannen, estas cifras son un indicador de hacia dónde avanza el desarrollo del país.
"El porqué esos usos y no otros es reflejo de un crecimiento sostenido de la economía que empieza a dar frutos", sostiene, aunque se pregunta si hay igualdad en esta tendencia: "Habría que constatar que esos aumentos reconocidos se focalizan en áreas de sectores de rentas más altas, condición que hace del proceso de desarrollo de mayor inequidad urbana y social".
En cuanto a lo ya construido, él afirma que la mayor concentración de superficie la ostentan casas, industria y comercio.
En vivienda, si bien la demanda de suelo para departamentos exhibe un mayor incremento, éstos sólo representan el 1,3% de todo el suelo urbano del país. Las casas, en cambio, concentran el 59% de la superficie.
Los expertos confirman que Chile está muy por debajo de la tendencia que muestran los países desarrollados, donde las personas prefieren los departamentos antes que las casas.
"Las extensiones de barrios construidos en altura siguen siendo muy restringidas en la lectura general de cualquier ciudad chilena", explica Bannen.
Con él coincide el urbanista de la Universidad de Santiago Rodrigo Vidal. "Es normal que se construya en Chile mucha vivienda de dispar calidad y de manera que ocupa muchas hectáreas. Si se compara con viviendas sociales en Europa, la vivienda social normal son edificios de cuatro u ocho pisos, por lo que se crece en la vertical, en altura", sostiene.
El 73% del suelo está en cinco regiones
Las regiones Metropolitana, del Biobío, Valparaíso, Los Lagos y Araucanía son las que concentran el 73,2% del suelo urbano para edificaciones.
Las que más han crecido en cuanto a demanda de suelo son, en tanto, las de Aysén, Magallanes, Tarapacá y Los Ríos.
Por el contrario, las que han visto menos expandida su superficie urbana son La Araucanía y Antofagasta.
En la Región Metropolitana el consumo promedio anual de suelo urbano es de 640 hectáreas, según el Minvu.
En el ministerio advierten que la demanda efectiva de suelo para construir departamentos debería ser mayor, pues el informe no consideró aquellos edificios que mezclan departamentos y locales comerciales o de servicios.
Le siguen las inversiones en edificios de departamentos y en centros de salud.
Estudiar cómo han crecido las ciudades chilenas en los últimos años es uno de los objetivos de la Comisión de Estudios Habitacionales y Urbanos (CEHU) del Ministerio de Vivienda, que entre otras cosas monitorea el consumo de suelo en zonas urbanas.
Según los permisos de construcción otorgados entre 2003 y 2009, los rubros que más vieron aumentada su demanda por suelo son educación superior, departamentos y salud.
En el caso de universidades, centros de formación técnica o institutos profesionales, el "consumo" de hectáreas aumentó casi 20 veces, de 2,8 ha en 2003 a 55,3 ha en 2009.
La demanda para edificar departamentos, en tanto, subió casi 15 veces, de 4,2 a 62,5 ha. Y la infraestructura para salud lo hizo en 11 veces, de 6,9 ha a 79,2 ha.
Para el director de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, Pedro Bannen, estas cifras son un indicador de hacia dónde avanza el desarrollo del país.
"El porqué esos usos y no otros es reflejo de un crecimiento sostenido de la economía que empieza a dar frutos", sostiene, aunque se pregunta si hay igualdad en esta tendencia: "Habría que constatar que esos aumentos reconocidos se focalizan en áreas de sectores de rentas más altas, condición que hace del proceso de desarrollo de mayor inequidad urbana y social".
En cuanto a lo ya construido, él afirma que la mayor concentración de superficie la ostentan casas, industria y comercio.
En vivienda, si bien la demanda de suelo para departamentos exhibe un mayor incremento, éstos sólo representan el 1,3% de todo el suelo urbano del país. Las casas, en cambio, concentran el 59% de la superficie.
Los expertos confirman que Chile está muy por debajo de la tendencia que muestran los países desarrollados, donde las personas prefieren los departamentos antes que las casas.
"Las extensiones de barrios construidos en altura siguen siendo muy restringidas en la lectura general de cualquier ciudad chilena", explica Bannen.
Con él coincide el urbanista de la Universidad de Santiago Rodrigo Vidal. "Es normal que se construya en Chile mucha vivienda de dispar calidad y de manera que ocupa muchas hectáreas. Si se compara con viviendas sociales en Europa, la vivienda social normal son edificios de cuatro u ocho pisos, por lo que se crece en la vertical, en altura", sostiene.
El 73% del suelo está en cinco regiones
Las regiones Metropolitana, del Biobío, Valparaíso, Los Lagos y Araucanía son las que concentran el 73,2% del suelo urbano para edificaciones.
Las que más han crecido en cuanto a demanda de suelo son, en tanto, las de Aysén, Magallanes, Tarapacá y Los Ríos.
Por el contrario, las que han visto menos expandida su superficie urbana son La Araucanía y Antofagasta.
En la Región Metropolitana el consumo promedio anual de suelo urbano es de 640 hectáreas, según el Minvu.
En el ministerio advierten que la demanda efectiva de suelo para construir departamentos debería ser mayor, pues el informe no consideró aquellos edificios que mezclan departamentos y locales comerciales o de servicios.
Estudio revela dónde se concentran los sitios menos queridos por los capitalinos
La Tercera 13-9-2010
El Observatorio de Ciudades de la UC realizó un catastro de los usos de suelos no deseados, y las comunas donde se ubican.
Cualquier santiaguino tiene claro que la ciudad necesita sitios donde botar y acumular la basura, donde tratar los residuos que salen de sus baños y donde poder destinar a aquellos que infringen las leyes. El problema es que nadie quiere tenerlos cerca de su casa.
Es lo que los urbanistas denominan LULU (Locally Unwanted Land Use). Esos elementos fueron abordados por el estudio "Cartografías contemporáneas de Santiago", de los investigadores del Observatorio de Ciudades UC, Ricardo Truffello y Luis Valenzuela (director), quienes realizaron un catastro de los "usos de suelos no deseados". La idea era determinar dónde se ubicaban. Y luego, por qué razón se concentran en algunas comunas.
Según el estudio, hay al menos 10 usos de suelos no deseados en la Región Metropolitana, y la mayoría de ellos se localizan en la zona sur y poniente. Hay de todo: rellenos sanitarios, vertederos ilegales, estadios y equipamientos de seguridad, como cárceles y comisarías.
El geógrafo Alejandro Truffello afirma que "teníamos las sospechas de que las concentraciones de usos no deseados estaban en las comunas con menor poder de fiscalización, donde efectivamente los ingresos eran mucho menores y desde el punto de vista de la reacción de la población se hace más difícil oponerse a este tipo de situaciones (...) Nuestra sorpresa fue que no esperábamos que dichas concentraciones fueran tan claras".
Hay casos emblemáticos: algunas concentraciones no deseadas de estos lugares se agrupan en comunas como San Joaquín, "que tiene problemas derivados de localización industrial bastante fuerte y todo lo que trae con los desechos", cuenta Truffello. Otros ejemplos: Lo Espejo, Pudahuel, Renca, Conchalí y Quilicura. Las que menos tienen son Providencia, San Pedro (Melipilla), Alhué, La Reina y Lo Barnechea. "Es mucho más fácil ir a botar la basura a Conchalí, que ir a Las Condes, porque en la segunda es mayor la fiscalización", agrega Truffello.
El director Luis Valenzuela afirma que estos elementos "deterioran el entorno de los barrios aledaños, afectando la calidad de vida de comunidades vulnerables. Pero, además, al estar localizadas en concentraciones, los impactos negativos de estas necesarias infraestructuras se multiplican".
Ciudades en crecimiento
Según Valenzuela, estos espacios se generan debido a que a medida que las ciudades van creciendo, los requerimientos de botar basura o limpiar las aguas también aumentan. La situación produce contradicciones en el desarrollo urbano, pues "a medida que crecemos generamos más desechos, requerimos más agua para uso sanitario, necesitamos vertederos, pero nadie los quiere cerca de sus casas".
No es lo único. El análisis establece que estos elementos son factores influyentes en las diferencias de precios del uso de suelo de acuerdo con la comuna. Por ejemplo, en Lo Espejo o Puente Alto, el precio del metro cuadrado bordea entre 0,5 UF y 3 UF, mientras que en sectores como El Golf o el centro de Santiago los valores fluctúan entre 120 UF y 125 UF el metro cuadrado.
El Observatorio de Ciudades de la UC realizó un catastro de los usos de suelos no deseados, y las comunas donde se ubican.
Cualquier santiaguino tiene claro que la ciudad necesita sitios donde botar y acumular la basura, donde tratar los residuos que salen de sus baños y donde poder destinar a aquellos que infringen las leyes. El problema es que nadie quiere tenerlos cerca de su casa.
Es lo que los urbanistas denominan LULU (Locally Unwanted Land Use). Esos elementos fueron abordados por el estudio "Cartografías contemporáneas de Santiago", de los investigadores del Observatorio de Ciudades UC, Ricardo Truffello y Luis Valenzuela (director), quienes realizaron un catastro de los "usos de suelos no deseados". La idea era determinar dónde se ubicaban. Y luego, por qué razón se concentran en algunas comunas.
Según el estudio, hay al menos 10 usos de suelos no deseados en la Región Metropolitana, y la mayoría de ellos se localizan en la zona sur y poniente. Hay de todo: rellenos sanitarios, vertederos ilegales, estadios y equipamientos de seguridad, como cárceles y comisarías.
El geógrafo Alejandro Truffello afirma que "teníamos las sospechas de que las concentraciones de usos no deseados estaban en las comunas con menor poder de fiscalización, donde efectivamente los ingresos eran mucho menores y desde el punto de vista de la reacción de la población se hace más difícil oponerse a este tipo de situaciones (...) Nuestra sorpresa fue que no esperábamos que dichas concentraciones fueran tan claras".
Hay casos emblemáticos: algunas concentraciones no deseadas de estos lugares se agrupan en comunas como San Joaquín, "que tiene problemas derivados de localización industrial bastante fuerte y todo lo que trae con los desechos", cuenta Truffello. Otros ejemplos: Lo Espejo, Pudahuel, Renca, Conchalí y Quilicura. Las que menos tienen son Providencia, San Pedro (Melipilla), Alhué, La Reina y Lo Barnechea. "Es mucho más fácil ir a botar la basura a Conchalí, que ir a Las Condes, porque en la segunda es mayor la fiscalización", agrega Truffello.
El director Luis Valenzuela afirma que estos elementos "deterioran el entorno de los barrios aledaños, afectando la calidad de vida de comunidades vulnerables. Pero, además, al estar localizadas en concentraciones, los impactos negativos de estas necesarias infraestructuras se multiplican".
Ciudades en crecimiento
Según Valenzuela, estos espacios se generan debido a que a medida que las ciudades van creciendo, los requerimientos de botar basura o limpiar las aguas también aumentan. La situación produce contradicciones en el desarrollo urbano, pues "a medida que crecemos generamos más desechos, requerimos más agua para uso sanitario, necesitamos vertederos, pero nadie los quiere cerca de sus casas".
No es lo único. El análisis establece que estos elementos son factores influyentes en las diferencias de precios del uso de suelo de acuerdo con la comuna. Por ejemplo, en Lo Espejo o Puente Alto, el precio del metro cuadrado bordea entre 0,5 UF y 3 UF, mientras que en sectores como El Golf o el centro de Santiago los valores fluctúan entre 120 UF y 125 UF el metro cuadrado.
miércoles, 8 de septiembre de 2010
Los nuevos límites que trae la modificación al DFL 2
El Mercurio, 5 de septiembre de 2010
Una serie de restricciones impone la nueva ley. A partir del 1 de noviembre se impedirá casi totalmente el acceso de las personas jurídicas a nuevas franquicias y las personas naturales tendrán un número limitado de beneficios tributarios.
Las modificaciones a la ley que rige al DFL 2, que comienzan a operar a partir del 1 de noviembre, tienen preocupados a los pequeños y medianos inversionistas.
Es que la nueva normativa restringe a dos el número de viviendas beneficiarias del DFL 2 al que puede acceder una persona natural.
Las preguntas abundan. ¿Qué pasa si hoy tengo más de dos viviendas acogidas a esta modalidad? ¿Las debo vender? ¿Perderé esta franquicia tributaria?
Calma.
El abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, asesor legal de ACOP y coautor junto a Juan Carlos Valdivia Germain del libro "Las Claves del Mundo Inmobiliario", señala que las disposiciones de la Ley N° 20.455 que modifican el DFL 2 no afectarán los beneficios y derechos que el DFL 2 otorga a quienes antes del 1 de noviembre sean propietarios -habiéndose practicado la inscripción del Conservador a su nombre- de viviendas económicas. Vale decir, no tiene efectivo retroactivo.
Pérdida del beneficio
Aunque aclara el experto que la limitación en el número de propiedades se aplica a las personas naturales tanto sobre la totalidad del derecho de dominio o una cuota del mismo, lo que significa que basta con que una persona natural tenga un porcentaje, por mínimo que sea, en dos viviendas DFL 2, para que se considere que cualquier nueva compra será sin beneficio tributario.
"Sin embargo, la ley no aclara qué ocurre tratándose de las propiedades que se encuentran gravadas con usufructo. ¿Se aplica esta norma a las adquisiciones de nuda propiedad o de usufructo? Estamos frente a un vacío en la ley".
E indica también el abogado que, al momento de ser transferida, una vivienda perderá el beneficio DFL 2 si el nuevo propietario ya posee dos o más propiedades acogidas a esta modalidad.
"Después de una intensa discusión en el Senado, se aprobó que los beneficios, franquicias y exenciones tributarias son personales, lo que significa que si una vivienda acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas".
Ahora, ¿qué pasa si una persona ya posee dos o más propiedades de este tipo y luego hereda otra?
"Las viviendas económicas o las cuotas de dominio sobre ellas que se adquieran por personas naturales por sucesión por causa de muerte no se considerarán para dicho límite máximo de 2 viviendas", explica Figueroa Valdés.
¿Y qué sucede si se firma una promesa de compraventa antes del 1 de noviembre? ¿Qué ley rige?
"La antigua, en la medida en que el contrato se celebre por escritura pública o por instrumento privado protocolizado en notaría, y que al momento de la suscripción del contrato se encuentre el permiso de edificación reducido a escritura pública suscrita por el tesorero comunal y el propietario", señala.
Personas jurídicas
Del mismo modo, indica la nueva ley, las disposiciones de esta normativa tampoco se aplicarán a la adquisición de viviendas que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la ley, siempre que dicho contrato se hubiera celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Con respecto a las personas jurídicas, explica Juan Eduardo Figueroa Valdés que éstas, cualquiera fuera su naturaleza, no podrán acceder a esta franquicia.
"Excepcionalmente, pueden acceder al beneficio las corporaciones y fundaciones que ayudan a personas de escasos recursos.
La duda, dice, se plantea respecto a qué ocurre con las empresas unipersonales y con los fondos de inversión privado, conocidos como FIP. "¿Pueden o no acceder a este beneficio? Esperamos que el Servicio de Impuestos Internos (SII), al interpretar esta ley tributaria, en uso de sus facultades legales, aclare esta materia".
Plazo indefinido
Con respecto a la vigencia de esta ley, explica el asesor legal de Acop que, si bien estas normas nuevas se encuentran dentro de la Ley 20.455 para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país por el terremoto y maremoto, en la práctica se trata de normas de vigencia permanente, que no tienen límite en el tiempo.
"Significan medidas tributarias antielusivas, para poner término a un uso intensivo de las franquicias tributarias, por un grupo muy reducido de contribuyentes".
Por un último, un consejo: Es mejor no tratar de burlar la nueva ley.
Es que la norma que regirá al DFL 2 a partir de noviembre establece obligaciones para notarios y conservadores, quienes deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos (SII), en la forma y plazo que este organismo determine, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias de dominio de viviendas económicas.
Y en defecto de esta información, la obligación recaerá en los propietarios de las viviendas.
Dudas legales
En opinión del abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, la ley contiene algunos errores y vacíos.
"Según la nueva ley, cuando una vivienda DFL 2 acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas. Este último criterio es erróneo, toda vez que el permiso de edificación, suscrito por el tesorero comunal y por el fisco, es un contrato ley, lo que significa que se encuentra amparado por la garantía constitucional del derecho de propiedad y no puede ser modificado unilateralmente por el Estado".
Una serie de restricciones impone la nueva ley. A partir del 1 de noviembre se impedirá casi totalmente el acceso de las personas jurídicas a nuevas franquicias y las personas naturales tendrán un número limitado de beneficios tributarios.
Las modificaciones a la ley que rige al DFL 2, que comienzan a operar a partir del 1 de noviembre, tienen preocupados a los pequeños y medianos inversionistas.
Es que la nueva normativa restringe a dos el número de viviendas beneficiarias del DFL 2 al que puede acceder una persona natural.
Las preguntas abundan. ¿Qué pasa si hoy tengo más de dos viviendas acogidas a esta modalidad? ¿Las debo vender? ¿Perderé esta franquicia tributaria?
Calma.
El abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, asesor legal de ACOP y coautor junto a Juan Carlos Valdivia Germain del libro "Las Claves del Mundo Inmobiliario", señala que las disposiciones de la Ley N° 20.455 que modifican el DFL 2 no afectarán los beneficios y derechos que el DFL 2 otorga a quienes antes del 1 de noviembre sean propietarios -habiéndose practicado la inscripción del Conservador a su nombre- de viviendas económicas. Vale decir, no tiene efectivo retroactivo.
Pérdida del beneficio
Aunque aclara el experto que la limitación en el número de propiedades se aplica a las personas naturales tanto sobre la totalidad del derecho de dominio o una cuota del mismo, lo que significa que basta con que una persona natural tenga un porcentaje, por mínimo que sea, en dos viviendas DFL 2, para que se considere que cualquier nueva compra será sin beneficio tributario.
"Sin embargo, la ley no aclara qué ocurre tratándose de las propiedades que se encuentran gravadas con usufructo. ¿Se aplica esta norma a las adquisiciones de nuda propiedad o de usufructo? Estamos frente a un vacío en la ley".
E indica también el abogado que, al momento de ser transferida, una vivienda perderá el beneficio DFL 2 si el nuevo propietario ya posee dos o más propiedades acogidas a esta modalidad.
"Después de una intensa discusión en el Senado, se aprobó que los beneficios, franquicias y exenciones tributarias son personales, lo que significa que si una vivienda acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas".
Ahora, ¿qué pasa si una persona ya posee dos o más propiedades de este tipo y luego hereda otra?
"Las viviendas económicas o las cuotas de dominio sobre ellas que se adquieran por personas naturales por sucesión por causa de muerte no se considerarán para dicho límite máximo de 2 viviendas", explica Figueroa Valdés.
¿Y qué sucede si se firma una promesa de compraventa antes del 1 de noviembre? ¿Qué ley rige?
"La antigua, en la medida en que el contrato se celebre por escritura pública o por instrumento privado protocolizado en notaría, y que al momento de la suscripción del contrato se encuentre el permiso de edificación reducido a escritura pública suscrita por el tesorero comunal y el propietario", señala.
Personas jurídicas
Del mismo modo, indica la nueva ley, las disposiciones de esta normativa tampoco se aplicarán a la adquisición de viviendas que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la ley, siempre que dicho contrato se hubiera celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Con respecto a las personas jurídicas, explica Juan Eduardo Figueroa Valdés que éstas, cualquiera fuera su naturaleza, no podrán acceder a esta franquicia.
"Excepcionalmente, pueden acceder al beneficio las corporaciones y fundaciones que ayudan a personas de escasos recursos.
La duda, dice, se plantea respecto a qué ocurre con las empresas unipersonales y con los fondos de inversión privado, conocidos como FIP. "¿Pueden o no acceder a este beneficio? Esperamos que el Servicio de Impuestos Internos (SII), al interpretar esta ley tributaria, en uso de sus facultades legales, aclare esta materia".
Plazo indefinido
Con respecto a la vigencia de esta ley, explica el asesor legal de Acop que, si bien estas normas nuevas se encuentran dentro de la Ley 20.455 para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país por el terremoto y maremoto, en la práctica se trata de normas de vigencia permanente, que no tienen límite en el tiempo.
"Significan medidas tributarias antielusivas, para poner término a un uso intensivo de las franquicias tributarias, por un grupo muy reducido de contribuyentes".
Por un último, un consejo: Es mejor no tratar de burlar la nueva ley.
Es que la norma que regirá al DFL 2 a partir de noviembre establece obligaciones para notarios y conservadores, quienes deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos (SII), en la forma y plazo que este organismo determine, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias de dominio de viviendas económicas.
Y en defecto de esta información, la obligación recaerá en los propietarios de las viviendas.
Dudas legales
En opinión del abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, la ley contiene algunos errores y vacíos.
"Según la nueva ley, cuando una vivienda DFL 2 acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas. Este último criterio es erróneo, toda vez que el permiso de edificación, suscrito por el tesorero comunal y por el fisco, es un contrato ley, lo que significa que se encuentra amparado por la garantía constitucional del derecho de propiedad y no puede ser modificado unilateralmente por el Estado".
Aumentan arriendos para celebrar el Bicentenario
El Mercurio, 5 de septiembre de 2010
La extensión del feriado provocó una anticipación de reservas. Se prevé que en esta semana se agote el stock en las diversas zonas turísticas del país.
Aunque parezca raro, la extensión del feriado de Fiestas Patrias y las celebraciones del Bicentenario han influido enormemente en el aumento de la demanda de arriendos para segunda vivienda en nuestro país. Esto, a pesar de las secuelas de la crisis y del terremoto que sufrió este mercado en el último período.
Así lo manifiesta Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, quien afirma que la demanda de este año ha sido muy superior a la de los anteriores.
"Por ejemplo, a comienzos de agosto de 2010 se sobrepasaron con creces los índices registrados en septiembre de 2009, cuando estaba comprometida el 65% de la oferta formal. Incluso, para este período, se espera que se agote la oferta en esta primera semana de septiembre".
Otro factor que llama la atención, agrega, es que quienes demandan arriendos para las vacaciones de Fiestas Patrias son turistas nacionales, a diferencia de años anteriores, en que se observó una presencia importante de argentinos, los que, probablemente, no vendrán a nuestro país porque no les favorece el precio del dólar, el que ha experimentado un baja en este último tiempo.
Sin embargo esta misma razón ha motivado también a los chilenos a efectuar viajes al extranjero, agotando los diferentes destinos ofrecidos como paquetes turísticos.
Zonas demandadas
Por otra parte, los lugares más demandados para alquilar segundas viviendas en nuestro país son similares a los que se ofrecen en período estival. Figuran entre las primeras preferencias las zonas de playas del litoral central, desde la IV a la VI Región; las zonas de lagos; Iquique y sus alrededores, y, en menor medida, las zonas campestres y cordilleranas.
A diferencia de años anteriores, esta temporada de septiembre no ha mostrado bajas en los valores de arriendo desde el verano pasado. Explica Roger Debarbieri que esto se debe fundamentalmente al incremento de la demanda en este período y al inicio anticipado de las reservas. Esto último está estrictamente relacionado con el hecho de que la gente ha buscado garantizar espacios para este año que se caracteriza por ser singular y único, ya que se prevén muchas celebraciones por el Bicentenario de la República. "En todos los segmentos se manifiestan las intenciones de aprovechar a fondo esta semana de fiestas".
Los valores que se observan en las ofertas de viviendas para los días de Fiestas Patrias se establecen por noche y van desde $15.000 por persona, en los balnearios más populares y de menores superficies, hasta $190.000 por noche y por inmuebles, con capacidad para cinco personas. Estos últimos son de naturaleza más exclusiva y con mayor cantidad de equipamientos, vista y comodidades adicionales.
Dice el especialista que en tema de arriendo se aprecia un aumento de la oferta respecto de 2009, tanto de propiedades nuevas, adquiridas por inversionistas, como de aquéllas usadas que se agregan a la oferta sólo por la temporada.
"Este incremento, según los corredores de las diferentes zonas, alcanza al 15% respecto del año anterior".
Explica Roger Debarbieri que el repunte de la demanda de inmuebles para vacaciones se ha mantenido en sostenido crecimiento desde mediados del 2009 hasta febrero pasado en que, por efectos del terremoto, se detuvo el mercado en general, excepto los arrendamientos habitacionales y comerciales.
Stock para compra
Cabe mencionar que si bien el mercado del arriendo de inmuebles para Fiestas Patrias se ha dinamizado, no ha sucedido lo mismo con la compra-venta de segunda vivienda. "Era habitual que a partir de septiembre comenzaran las ofertas para la venta, que coincidía con la demanda, la que se disparaba en octubre y noviembre de cada año".
Dice el especialista que hoy se aprecia una baja del stock en este mercado, producto de que no han ingresado los suficientes proyectos.
Se mantienen precios de verano
Según el análisis del Instituto Inmobiliario de Chile, en este período vacacional los precios de arriendo de los inmuebles se han mantenido respecto del verano pasado. La variación tiene que ver con el lugar, el tamaño y la cantidad de equipamiento. Por ejemplo, uno bien dotado, para cinco personas, puede llegar a costar hasta 190 mil pesos por día en Santo Domingo.
La extensión del feriado provocó una anticipación de reservas. Se prevé que en esta semana se agote el stock en las diversas zonas turísticas del país.
Aunque parezca raro, la extensión del feriado de Fiestas Patrias y las celebraciones del Bicentenario han influido enormemente en el aumento de la demanda de arriendos para segunda vivienda en nuestro país. Esto, a pesar de las secuelas de la crisis y del terremoto que sufrió este mercado en el último período.
Así lo manifiesta Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, quien afirma que la demanda de este año ha sido muy superior a la de los anteriores.
"Por ejemplo, a comienzos de agosto de 2010 se sobrepasaron con creces los índices registrados en septiembre de 2009, cuando estaba comprometida el 65% de la oferta formal. Incluso, para este período, se espera que se agote la oferta en esta primera semana de septiembre".
Otro factor que llama la atención, agrega, es que quienes demandan arriendos para las vacaciones de Fiestas Patrias son turistas nacionales, a diferencia de años anteriores, en que se observó una presencia importante de argentinos, los que, probablemente, no vendrán a nuestro país porque no les favorece el precio del dólar, el que ha experimentado un baja en este último tiempo.
Sin embargo esta misma razón ha motivado también a los chilenos a efectuar viajes al extranjero, agotando los diferentes destinos ofrecidos como paquetes turísticos.
Zonas demandadas
Por otra parte, los lugares más demandados para alquilar segundas viviendas en nuestro país son similares a los que se ofrecen en período estival. Figuran entre las primeras preferencias las zonas de playas del litoral central, desde la IV a la VI Región; las zonas de lagos; Iquique y sus alrededores, y, en menor medida, las zonas campestres y cordilleranas.
A diferencia de años anteriores, esta temporada de septiembre no ha mostrado bajas en los valores de arriendo desde el verano pasado. Explica Roger Debarbieri que esto se debe fundamentalmente al incremento de la demanda en este período y al inicio anticipado de las reservas. Esto último está estrictamente relacionado con el hecho de que la gente ha buscado garantizar espacios para este año que se caracteriza por ser singular y único, ya que se prevén muchas celebraciones por el Bicentenario de la República. "En todos los segmentos se manifiestan las intenciones de aprovechar a fondo esta semana de fiestas".
Los valores que se observan en las ofertas de viviendas para los días de Fiestas Patrias se establecen por noche y van desde $15.000 por persona, en los balnearios más populares y de menores superficies, hasta $190.000 por noche y por inmuebles, con capacidad para cinco personas. Estos últimos son de naturaleza más exclusiva y con mayor cantidad de equipamientos, vista y comodidades adicionales.
Dice el especialista que en tema de arriendo se aprecia un aumento de la oferta respecto de 2009, tanto de propiedades nuevas, adquiridas por inversionistas, como de aquéllas usadas que se agregan a la oferta sólo por la temporada.
"Este incremento, según los corredores de las diferentes zonas, alcanza al 15% respecto del año anterior".
Explica Roger Debarbieri que el repunte de la demanda de inmuebles para vacaciones se ha mantenido en sostenido crecimiento desde mediados del 2009 hasta febrero pasado en que, por efectos del terremoto, se detuvo el mercado en general, excepto los arrendamientos habitacionales y comerciales.
Stock para compra
Cabe mencionar que si bien el mercado del arriendo de inmuebles para Fiestas Patrias se ha dinamizado, no ha sucedido lo mismo con la compra-venta de segunda vivienda. "Era habitual que a partir de septiembre comenzaran las ofertas para la venta, que coincidía con la demanda, la que se disparaba en octubre y noviembre de cada año".
Dice el especialista que hoy se aprecia una baja del stock en este mercado, producto de que no han ingresado los suficientes proyectos.
Se mantienen precios de verano
Según el análisis del Instituto Inmobiliario de Chile, en este período vacacional los precios de arriendo de los inmuebles se han mantenido respecto del verano pasado. La variación tiene que ver con el lugar, el tamaño y la cantidad de equipamiento. Por ejemplo, uno bien dotado, para cinco personas, puede llegar a costar hasta 190 mil pesos por día en Santo Domingo.
Shell extiende contactos para venta de estaciones en Chile
El Mercurio, 6 de septiembre de 2010
Ejecutivos de la empresa habrían sondeado a Gasco y a Luksic y Matte.
A treinta días del anuncio por parte de la anglo-holandesa Shell del inicio del proceso de valorización de sus activos en Chile, con miras a una eventual venta de las 300 estaciones de servicio y los negocios industrial y marino que maneja en el mercado local, los contactos ya empezaron. Hace unas semanas, representantes de la matriz se trasladaron a Santiago para sondear el interés y determinar una lista de candidatos.
Trascendió que dado que la decisión sería enajenar en el más breve plazo, los ejecutivos estarían contactando a empresas y grupos no directamente relacionados con el negocio de estaciones de servicio. Conocedores dijeron que habrían usado un criterio simple: contactar a firmas que han manifestado intenciones de adquirir operaciones de distribución minorista de combustibles.
Las fuentes agregaron que el grupo se reunió con ejecutivos de Gasco, que en junio pasado reconoció interés por adquirir el negocio local de la colombiana Terpel, como una vía para acelerar el desarrollo de su red de gas natural vehicular (GNV), Gazel. También habrían contactado al grupo Luksic, que en 2008 estuvo en carrera por los activos de Esso, que quedaron en manos de la estatal brasileña Petrobras. Además, habrían intentado reunirse con el grupo Matte. En paralelo, estarían replicando el proceso con actores regionales presentes en distribución.
Aunque expertos advierten que no sería el mejor momento para que Shell venda, considerando que están disponibles en el mercadolas 219 estaciones de Terpel en el país (en el marco de la compra de su matriz por parte de Copec), la decisión de Shell seguiría siendo liquidar.
En la lista no estarían dos candidatos naturales: Enap y Petrobras. La primera, porque para poder comprar, primero debería tener tramitado su Gobierno Corporativo, lo que no sucedería hasta mediados de 2011. La componente política de la estatal también impediría que participe a través de Primax, sociedad en Perú y Ecuador, donde comparte con el grupo Romero. Petrobras tampoco sería opción, porque podría enfrentar cuestionamientos de los organismos de competencia, considerando que Copec ostenta más del 60% del mercado, y con una operación así Petrobras quedaría con cerca del 30%. Esto la dejaría, dicen en el mercado, con una "luz amarilla", que retrasaría una eventual compra, considerando que dos manos tendrían el 90%.
CANDIDATOS
Shell oficializaría el proceso de venta con unos cinco potenciales interesados.
Ejecutivos de la empresa habrían sondeado a Gasco y a Luksic y Matte.
A treinta días del anuncio por parte de la anglo-holandesa Shell del inicio del proceso de valorización de sus activos en Chile, con miras a una eventual venta de las 300 estaciones de servicio y los negocios industrial y marino que maneja en el mercado local, los contactos ya empezaron. Hace unas semanas, representantes de la matriz se trasladaron a Santiago para sondear el interés y determinar una lista de candidatos.
Trascendió que dado que la decisión sería enajenar en el más breve plazo, los ejecutivos estarían contactando a empresas y grupos no directamente relacionados con el negocio de estaciones de servicio. Conocedores dijeron que habrían usado un criterio simple: contactar a firmas que han manifestado intenciones de adquirir operaciones de distribución minorista de combustibles.
Las fuentes agregaron que el grupo se reunió con ejecutivos de Gasco, que en junio pasado reconoció interés por adquirir el negocio local de la colombiana Terpel, como una vía para acelerar el desarrollo de su red de gas natural vehicular (GNV), Gazel. También habrían contactado al grupo Luksic, que en 2008 estuvo en carrera por los activos de Esso, que quedaron en manos de la estatal brasileña Petrobras. Además, habrían intentado reunirse con el grupo Matte. En paralelo, estarían replicando el proceso con actores regionales presentes en distribución.
Aunque expertos advierten que no sería el mejor momento para que Shell venda, considerando que están disponibles en el mercadolas 219 estaciones de Terpel en el país (en el marco de la compra de su matriz por parte de Copec), la decisión de Shell seguiría siendo liquidar.
En la lista no estarían dos candidatos naturales: Enap y Petrobras. La primera, porque para poder comprar, primero debería tener tramitado su Gobierno Corporativo, lo que no sucedería hasta mediados de 2011. La componente política de la estatal también impediría que participe a través de Primax, sociedad en Perú y Ecuador, donde comparte con el grupo Romero. Petrobras tampoco sería opción, porque podría enfrentar cuestionamientos de los organismos de competencia, considerando que Copec ostenta más del 60% del mercado, y con una operación así Petrobras quedaría con cerca del 30%. Esto la dejaría, dicen en el mercado, con una "luz amarilla", que retrasaría una eventual compra, considerando que dos manos tendrían el 90%.
CANDIDATOS
Shell oficializaría el proceso de venta con unos cinco potenciales interesados.
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