¿Conviene vender una vivienda recién comprada?

El Mercurio, 26/07/2010

Todo depende del precio de venta. Eso es lo primero que deben evaluar las personas que quieren o necesitan vender una vivienda nueva, es decir con pocos años de adquirida, y que se está pagando con un crédito hipotecario.

Marcelo Hiriart, subgerente banca hipotecaria de BancoEstado, señala que, en la mayoría de los casos, vender una propiedad recién comprada puede implicar la imposibilidad de recuperar todo lo invertido. "Es decir, vender esta propiedad en un valor que permita pagar el saldo de la deuda al banco, los costos de prepago como también los impuestos y los gastos operacionales asociados al otorgamiento del crédito".

Contrariamente, hay algunos casos en que la propiedad ha logrado en un tiempo muy corto una plusvalía interesante y permite hacer un buen negocio. "En la venta de una propiedad influyen varios factores, pero generalmente las casas tienen mejor plusvalía que los departamentos. Los departamentos de los primeros pisos que fueron comprados a precios convenientes en los ofertones que se hicieron en el año pasado puede ser que hoy, después del terremoto, sea atractivo venderlos", ejemplifica Antonio Latorre, gerente general de Creditaria.

Primero tasar

Una gestión imprescindible que primero deben realizar las personas que están decididas a vender es tasar la vivienda para conocer el valor actual de la propiedad y así analizar cuánto es lo máximo en que se puede vender. Y es que esta tasación ayudará a saber si la percepción de plusvalía que tiene sobre la zona y la propiedad es real.

"Otro punto importante es saber con certeza cuánto ha gastado a la fecha, cuál es el monto actual de su deuda hipotecaria y las condiciones de prepago total, para que el precio de venta sea superior a esa cifra y así lograr ganancias en este negocio", explica Hiriart.

Y agrega: "Si la persona necesita vender, lo mejor es que se asesore por expertos en este rubro, es decir un conocido y validado corredor de propiedades. Esto le permite analizar bien los costos involucrados en el proceso, conocer cuánto obtendrá por el negocio y, en definitiva, decidir informadamente si le conviene o no realizar la operación".

Latorre aclara, por su parte, que en periodos cortos de tiempo, salvo situaciones excepcionales como una crisis económica, las propiedades no cambian mucho de valor. "Para justificar el crédito y amortizarlo, hay que esperar un tiempo. Por ello, un elemento esencial es ver a qué tasa se puede financiar por ejemplo la vivienda nueva. No sólo hay que considerar los gastos operacionales y los costos del prepago del crédito hipotecario, sino que también las tasas, ya que al pedir un nuevo crédito se establecen nuevas condiciones".

Pasos a seguir

Entre los pasos que debe realizar la persona que está decidida a vender es solicitar al banco una liquidación de deuda total. Adicionalmente, debe reunir los antecedentes legales del inmueble para el eventual comprador, tales como Certificado de Gravámenes y Prohibiciones, la inscripción de dominio con vigencia, ambos documentos emitidos por el Conservador de Bienes Raíces.

Además, acreditar estado civil del vendedor mediante certificado de matrimonio o declaración jurada notarial si es soltero, Escritura de Compraventa en virtud de la cual adquirió el inmueble, Certificado de No Expropiación Municipal y Certificado de No Expropiación del Serviu.

"Debe contactarse con su ejecutivo de cuentas, para tramitar el alzamiento de las hipotecas vigentes", precisa el subgerente banca hipotecaria de BancoEstado.

Para facilitar la venta, Latorre conseja poner un aviso en el diario, revisar las ofertas y firmar una promesa de compra venta en que se contemplen multas vencido el plazo de compra, además calcular los costos de prepago del crédito hipotecario, los gastos operacionales y cuánto es la diferencia del dividendo.

Trámites esenciales

Para vender una vivienda, la persona debe solicitar al banco una liquidación de deuda y debe pedir la cláusula de alzamiento. Todo esto, debe ser emitido por la institución acreedora.

Por su parte, el banco alzará la hipoteca una vez que sea cancelado el crédito hipotecario, ya sea con un nuevo crédito o al contado.