El rubro inmobiliario se estaba recuperando de la crisis subprime en 2009. Pero a principios de este año, esa curva se vio afectada por el terremoto. Así, se percibe una menor afluencia en las salas de ventas y una baja expectativa sobre si es un buen momento para comprar.
 | Por Javier Varleta Hargreaves (*). Habla en representación de Collect GfK, organismo que es miembro de la alianza junto a la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Decon UC, y Portalinmobiliario.com. | |
La baja que mostró el stock de viviendas nuevas, las buenas ventas registradas y el optimismo durante todo el año 2009, presagiaba un 2010 bastante bueno. Sin embargo, el terremoto del 27 de febrero nos cambió el escenario, ese del cual aún no nos hemos podido recuperar.
Pasados ya cuatro meses desde el trágico incidente, los números muestran que las ventas todavía no han repuntado. Es cierto que hemos observado importantes alzas de ventas en diferentes mercados —especialmente el de bienes durables— sin embargo, el mercado inmobiliario no da cuenta de esta mejoría.
En la última medición de Collect GfK, las cifras dieron cuenta que se vendieron un total de 6.396 viviendas nuevas, un 5,4% menos que el primer trimestre 2010 y un 30,2% menos que el segundo trimestre de 2009. Con estos números, en el acumulado en los seis primeros meses de este año, las ventas alcanzaron a 13.159 unidades, un 14,8% menos al mismo periodo de 2009.
El terremoto generó una brusca variación en la demanda de viviendas, de eso no hay duda. Se produce entonces un cambio en la tendencia de los últimos años, donde el segundo trimestre era superior en ventas que el primer trimestre. Después del terremoto, la primera reacción del mercado fue privilegiar la compra de casas por sobre la de los departamentos. Esta tendencia termina de consolidarse este segundo trimestre con las 2.101 unidades vendidas, un 8,1% respecto del primer trimestre 2010.
Ventas trimestrales en el Gran Santiago (Unidades período marzo de 2005 - junio de 2010) | |
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Por otro lado, el mercado de los departamentos se vio afectado por los efectos del terremoto, ¿cómo? Las alturas aún están influyendo en la decisión de compra de los cotizantes. Al observar las cifras del último trimestre, existe un retroceso del -34,8% respecto de un año atrás y de un -10,4% respecto del primer trimestre 2010.
Debido a la baja en las ventas observada en los últimos trimestres, el periodo para agotar toda la oferta es de 20 meses. La cifra anterior es considerada alta, al compararla con buenos años del mercado inmobiliario, donde se llegó a 15 meses. Por tipo, son los departamentos los que han mostrado un mayor crecimiento, especialmente por efecto del terremoto. Por otro lado, las casas, debido al buen volumen de ventas, mantienen los meses para agotar toda la oferta respecto de marzo de 2010.
Evolución de meses para agotar ofertas nuevas en Santiago (Período marzo de 1980- junio de 2010) | |
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Una cifra que ya se observaba al alza desde septiembre del año pasado, corresponde a la incorporación de nuevos proyectos a la venta. En este trimestre se ingresaron un total de 50 nuevos proyectos, número 19% mayor a lo registrado en el primer trimestre 2010. Este paulatino aumento, se debe principalmente a proyectos lanzados en su construcción —antes del terremoto— que necesitaban partir sus ventas, además de una disminución de la oferta en algunos sectores, lo que generaría oportunidades futuras de negocios para los inmobiliarios.
Es importante destacar las principales comunas respecto de la incorporación de nuevos edificios, donde destacan con ocho nuevos proyectos: Santiago Centro, que mantiene la tendencia al alza mostrada en los últimos trimestres, y Ñuñoa que después de varios trimestres con muy pocos nuevos proyectos, quiebra la tendencia este trimestre. La comuna de Las Condes mantiene la tendencia al alza mostrada en los últimos trimestres, ingresando seis nuevos proyectos en el mismo período de tiempo.
Este impulso de nuevos proyectos durante el segundo trimestre de 2010, hace que el stock nuevamente aumente respecto de la última medición, quebrando la tendencia a la baja mostrada durante todo el año pasado. La oferta de viviendas nuevas alcanzó las 36.782 unidades, un 4% mayor al registro de marzo de 2010. Por tipo de producto, se observa una disminución de las casas y un aumento de los departamentos (-0,2% y 4,9%, respectivamente).
Finalmente, el sector inmobiliario obviamente no ha estado inmune a los efectos del terremoto, mostrando que la evidente recuperación que se observaba de la crisis financiera a fines del año 2009, se debilita en la primera parte del año. Es así como se refleja una menor afluencia de personas en las salas de ventas y una baja expectativa de las personas respecto si hoy es un buen momento para comprar una vivienda.
De todas maneras, las estimaciones para lo que queda del año, son positivas. Se espera un aumento del nivel de ventas de junio en adelante, lo que implicaría terminar el año con un crecimiento plano en comparación a los registros de 2009.
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