El Mercurio, 8 de agosto de 2010
El análisis entre 2004 y 2010 dice que el valor m2 ha aumentado, lo que ha llevado a los inmobiliarios a disminuir las superficies, no afectando con ello el precio de las viviendas.
En seis años, aproximadamente, los departamentos nuevos en Santiago Centro no han experimentado un alza significativa en los precios, a pesar de la crisis económica y el terremoto. Sin embargo, sí lo ha hecho el valor por metro cuadrado de las unidades.
¿Cómo han resuelto esta diferencia los inmobiliarios?
Para responder a esta incógnita, Montalva Quindos realiza el siguiente análisis.
Según la información histórica registrada por esta consultora, entre 2004 y junio de este año, en su Estudio Mercado de Departamentos de Santiago Centro -que revisa el sector más dinámico de la comuna (Vicuña Mackenna, río Mapocho, Norte Sur y Diez de Julio) respecto del desarrollo inmobiliario-, se han producido las siguientes variaciones de valor UF/m2, considerando programas.
Por ejemplo, hubo un alza de 10,6% en las unidades de 1 ambiente; de 1,3% en las de 3 dormitorios y 2 baños, y de 7,9% para los departamentos de 1 dormitorio.
Estos últimos constituyen el programa más vendido del sector. "En 2004 se registraban valores promedio para el programa de 1 dormitorio-1baño de 32,14 UF/m2 , y hoy alcanza las 34,69 UF/m2".
En tanto, las unidades de 1 ambiente -que presentan la mayor variación porcentual- tienen un valor promedio que llegaba a mediados de este año a 36,05 UF/m2 , muy por sobre las 32,60 UF/m2 registradas en 2004. Y en el programa 2 dormitorios y 1 baño, se produce un aumento desde 30,92 hasta 33,11 UF/m2 , equivalente al 7,1%.
Bajan superficies
Dicen los expertos de Montalva Quindos que este incremento en el valor de las propiedades ha ido de la mano con una disminución en las superficies promedio de casi todos los programas, por lo que, pese a las alzas, los precios absolutos registrados (de los departamentos) han tenido una evolución que los ha mantenido dentro de rangos definidos.
Así, según los especialistas, tenemos que el promedio de precio para las unidades de 1 dormitorio y 1 baño, así como las de 2 dormitorios y 1 baño, se mantiene en el rango de 1.000 a 1.500 UF.
En el caso de las primeras, la superficie promedio registra un disminución del 2,3%, alcanzando a junio 2010 los 32,96 m2 .
En el programa de 2 dormitorios y 1 baño se ha producido la mayor reducción de superficie, bajando en el periodo de 45,26 m2 a 43,65 m2. El programa de 1 ambiente, pese a ser el único que presenta un aumento en su superficie promedio (17,6%), se mantiene bajo la barrera de las 1.000 UF, subiendo de 800 UF a 941 UF. Y para las unidades de 2 dormitorios y 2 baños, los precios se mantienen entre las 1.500 y 2.000 UF, con un ajuste a la baja de la superficie de 1,8%, siendo el programa de 3 dormitorios y 2 baños el único que sobrepasa el límite de las 2.000 UF, con una variación en la superficie promedio de apenas 0,5%.
Los de mayor salida
Agrega el análisis de Montalva Quindos que viendo en detalle los programas con mayor salida, cuya superficie promedio se sitúa bajo los 50 m2 , se observa que el de 1 dormitorio y 1 baño registra aumentos en el valor UF/m2 del 9 al 13% en prácticamente todos los sectores, y un ajuste de las superficies que sitúa los valores absolutos entre las 1.100 y las 1.200 UF a junio 2010, rango que en 2004 se situaba entre las 1.000 y las 1.100 UF.
Según el estudio, para el programa de 1 ambiente, el rango también ha tenido un alza del orden de las 100 UF, pasando de las 700 UF a 900 UF en 2004 a un rango de entre 800 y 1.000 UF.
Las unidades de 2 dormitorios y 1 baño han tendido un ajuste en el rango de valor absoluto -que al 2004 se situaba entre aproximadamente 1.300 y 1.600 UF-, y ahora se ubican entre las 1.400 y las 1.500 UF.
La excepción la constituye el sector del triángulo fundacional (Plaza Italia, Alameda-San Antonio y Río Mapocho), donde los valores han aumentado sustancialmente, finaliza el estudio.
Alza m2 según programas
En el cuadrante más dinámico de Santiago Centro respecto del desarrollo inmobiliario se han producido las siguientes variaciones de valor UF/m2 , considerando los respectivos programas. Por ejemplo, hubo un alza de 10,6% en las unidades de 1 ambiente; de 1,3% en la de 3 dormitorios y 2 baños, y de 7,9% para los departamentos de 1 dormitorio.
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