El Mercurio, 5 de septiembre de 2010
Una serie de restricciones impone la nueva ley. A partir del 1 de noviembre se impedirá casi totalmente el acceso de las personas jurídicas a nuevas franquicias y las personas naturales tendrán un número limitado de beneficios tributarios.
Las modificaciones a la ley que rige al DFL 2, que comienzan a operar a partir del 1 de noviembre, tienen preocupados a los pequeños y medianos inversionistas.
Es que la nueva normativa restringe a dos el número de viviendas beneficiarias del DFL 2 al que puede acceder una persona natural.
Las preguntas abundan. ¿Qué pasa si hoy tengo más de dos viviendas acogidas a esta modalidad? ¿Las debo vender? ¿Perderé esta franquicia tributaria?
Calma.
El abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, asesor legal de ACOP y coautor junto a Juan Carlos Valdivia Germain del libro "Las Claves del Mundo Inmobiliario", señala que las disposiciones de la Ley N° 20.455 que modifican el DFL 2 no afectarán los beneficios y derechos que el DFL 2 otorga a quienes antes del 1 de noviembre sean propietarios -habiéndose practicado la inscripción del Conservador a su nombre- de viviendas económicas. Vale decir, no tiene efectivo retroactivo.
Pérdida del beneficio
Aunque aclara el experto que la limitación en el número de propiedades se aplica a las personas naturales tanto sobre la totalidad del derecho de dominio o una cuota del mismo, lo que significa que basta con que una persona natural tenga un porcentaje, por mínimo que sea, en dos viviendas DFL 2, para que se considere que cualquier nueva compra será sin beneficio tributario.
"Sin embargo, la ley no aclara qué ocurre tratándose de las propiedades que se encuentran gravadas con usufructo. ¿Se aplica esta norma a las adquisiciones de nuda propiedad o de usufructo? Estamos frente a un vacío en la ley".
E indica también el abogado que, al momento de ser transferida, una vivienda perderá el beneficio DFL 2 si el nuevo propietario ya posee dos o más propiedades acogidas a esta modalidad.
"Después de una intensa discusión en el Senado, se aprobó que los beneficios, franquicias y exenciones tributarias son personales, lo que significa que si una vivienda acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas".
Ahora, ¿qué pasa si una persona ya posee dos o más propiedades de este tipo y luego hereda otra?
"Las viviendas económicas o las cuotas de dominio sobre ellas que se adquieran por personas naturales por sucesión por causa de muerte no se considerarán para dicho límite máximo de 2 viviendas", explica Figueroa Valdés.
¿Y qué sucede si se firma una promesa de compraventa antes del 1 de noviembre? ¿Qué ley rige?
"La antigua, en la medida en que el contrato se celebre por escritura pública o por instrumento privado protocolizado en notaría, y que al momento de la suscripción del contrato se encuentre el permiso de edificación reducido a escritura pública suscrita por el tesorero comunal y el propietario", señala.
Personas jurídicas
Del mismo modo, indica la nueva ley, las disposiciones de esta normativa tampoco se aplicarán a la adquisición de viviendas que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la ley, siempre que dicho contrato se hubiera celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Con respecto a las personas jurídicas, explica Juan Eduardo Figueroa Valdés que éstas, cualquiera fuera su naturaleza, no podrán acceder a esta franquicia.
"Excepcionalmente, pueden acceder al beneficio las corporaciones y fundaciones que ayudan a personas de escasos recursos.
La duda, dice, se plantea respecto a qué ocurre con las empresas unipersonales y con los fondos de inversión privado, conocidos como FIP. "¿Pueden o no acceder a este beneficio? Esperamos que el Servicio de Impuestos Internos (SII), al interpretar esta ley tributaria, en uso de sus facultades legales, aclare esta materia".
Plazo indefinido
Con respecto a la vigencia de esta ley, explica el asesor legal de Acop que, si bien estas normas nuevas se encuentran dentro de la Ley 20.455 para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país por el terremoto y maremoto, en la práctica se trata de normas de vigencia permanente, que no tienen límite en el tiempo.
"Significan medidas tributarias antielusivas, para poner término a un uso intensivo de las franquicias tributarias, por un grupo muy reducido de contribuyentes".
Por un último, un consejo: Es mejor no tratar de burlar la nueva ley.
Es que la norma que regirá al DFL 2 a partir de noviembre establece obligaciones para notarios y conservadores, quienes deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos (SII), en la forma y plazo que este organismo determine, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias de dominio de viviendas económicas.
Y en defecto de esta información, la obligación recaerá en los propietarios de las viviendas.
Dudas legales
En opinión del abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, la ley contiene algunos errores y vacíos.
"Según la nueva ley, cuando una vivienda DFL 2 acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas. Este último criterio es erróneo, toda vez que el permiso de edificación, suscrito por el tesorero comunal y por el fisco, es un contrato ley, lo que significa que se encuentra amparado por la garantía constitucional del derecho de propiedad y no puede ser modificado unilateralmente por el Estado".
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