El Mercurio, 5 de septiembre de 2010
Una serie de restricciones impone la nueva ley. A partir del 1 de noviembre se impedirá casi totalmente el acceso de las personas jurídicas a nuevas franquicias y las personas naturales tendrán un número limitado de beneficios tributarios.
Las modificaciones a la ley que rige al DFL 2, que comienzan a operar a partir del 1 de noviembre, tienen preocupados a los pequeños y medianos inversionistas.
Es que la nueva normativa restringe a dos el número de viviendas beneficiarias del DFL 2 al que puede acceder una persona natural.
Las preguntas abundan. ¿Qué pasa si hoy tengo más de dos viviendas acogidas a esta modalidad? ¿Las debo vender? ¿Perderé esta franquicia tributaria?
Calma.
El abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, asesor legal de ACOP y coautor junto a Juan Carlos Valdivia Germain del libro "Las Claves del Mundo Inmobiliario", señala que las disposiciones de la Ley N° 20.455 que modifican el DFL 2 no afectarán los beneficios y derechos que el DFL 2 otorga a quienes antes del 1 de noviembre sean propietarios -habiéndose practicado la inscripción del Conservador a su nombre- de viviendas económicas. Vale decir, no tiene efectivo retroactivo.
Pérdida del beneficio
Aunque aclara el experto que la limitación en el número de propiedades se aplica a las personas naturales tanto sobre la totalidad del derecho de dominio o una cuota del mismo, lo que significa que basta con que una persona natural tenga un porcentaje, por mínimo que sea, en dos viviendas DFL 2, para que se considere que cualquier nueva compra será sin beneficio tributario.
"Sin embargo, la ley no aclara qué ocurre tratándose de las propiedades que se encuentran gravadas con usufructo. ¿Se aplica esta norma a las adquisiciones de nuda propiedad o de usufructo? Estamos frente a un vacío en la ley".
E indica también el abogado que, al momento de ser transferida, una vivienda perderá el beneficio DFL 2 si el nuevo propietario ya posee dos o más propiedades acogidas a esta modalidad.
"Después de una intensa discusión en el Senado, se aprobó que los beneficios, franquicias y exenciones tributarias son personales, lo que significa que si una vivienda acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas".
Ahora, ¿qué pasa si una persona ya posee dos o más propiedades de este tipo y luego hereda otra?
"Las viviendas económicas o las cuotas de dominio sobre ellas que se adquieran por personas naturales por sucesión por causa de muerte no se considerarán para dicho límite máximo de 2 viviendas", explica Figueroa Valdés.
¿Y qué sucede si se firma una promesa de compraventa antes del 1 de noviembre? ¿Qué ley rige?
"La antigua, en la medida en que el contrato se celebre por escritura pública o por instrumento privado protocolizado en notaría, y que al momento de la suscripción del contrato se encuentre el permiso de edificación reducido a escritura pública suscrita por el tesorero comunal y el propietario", señala.
Personas jurídicas
Del mismo modo, indica la nueva ley, las disposiciones de esta normativa tampoco se aplicarán a la adquisición de viviendas que se efectúen en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia de la ley, siempre que dicho contrato se hubiera celebrado por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
Con respecto a las personas jurídicas, explica Juan Eduardo Figueroa Valdés que éstas, cualquiera fuera su naturaleza, no podrán acceder a esta franquicia.
"Excepcionalmente, pueden acceder al beneficio las corporaciones y fundaciones que ayudan a personas de escasos recursos.
La duda, dice, se plantea respecto a qué ocurre con las empresas unipersonales y con los fondos de inversión privado, conocidos como FIP. "¿Pueden o no acceder a este beneficio? Esperamos que el Servicio de Impuestos Internos (SII), al interpretar esta ley tributaria, en uso de sus facultades legales, aclare esta materia".
Plazo indefinido
Con respecto a la vigencia de esta ley, explica el asesor legal de Acop que, si bien estas normas nuevas se encuentran dentro de la Ley 20.455 para obtener recursos destinados al financiamiento de la reconstrucción del país por el terremoto y maremoto, en la práctica se trata de normas de vigencia permanente, que no tienen límite en el tiempo.
"Significan medidas tributarias antielusivas, para poner término a un uso intensivo de las franquicias tributarias, por un grupo muy reducido de contribuyentes".
Por un último, un consejo: Es mejor no tratar de burlar la nueva ley.
Es que la norma que regirá al DFL 2 a partir de noviembre establece obligaciones para notarios y conservadores, quienes deberán remitir al Servicio de Impuestos Internos (SII), en la forma y plazo que este organismo determine, la información de todos los actos y contratos otorgados ante ellos o que les sean presentados para su inscripción, referidos a transferencias de dominio de viviendas económicas.
Y en defecto de esta información, la obligación recaerá en los propietarios de las viviendas.
Dudas legales
En opinión del abogado Juan Eduardo Figueroa Valdés, la ley contiene algunos errores y vacíos.
"Según la nueva ley, cuando una vivienda DFL 2 acogida al régimen antiguo es transferida, al nuevo dueño se le aplica la ley nueva, en cuanto a la restricción de las dos viviendas. Este último criterio es erróneo, toda vez que el permiso de edificación, suscrito por el tesorero comunal y por el fisco, es un contrato ley, lo que significa que se encuentra amparado por la garantía constitucional del derecho de propiedad y no puede ser modificado unilateralmente por el Estado".
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miércoles, 8 de septiembre de 2010
miércoles, 28 de julio de 2010
La controvertida modificación al DFL2: ¿arriendos en alza?
Portalinmobiliario.com, 20-07-2010
Los cambios al DFL 2 afectan a las viviendas de hasta 140 m² construidas a partir de la aprobación de la ley. Uno de los puntos más controvertidos es la restricción al número de propiedades a adquirir bajo esta figura: sólo dos.
No cayó bien en el mundo inmobiliario. La normativa legal que establece cambios al DFL 2 —aprobada el mes recién pasado— ha encontrado varios detractores en el gremio. Y es que la normativa incluye una polémica modificación: establece un límite en la posesión de viviendas acogidas a esta franquicia. Desde ahora, sólo se pueden tener dos.
Para el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, este cambio se traduce en que irremediablemente el precio de los arriendos subirá. ¿Por qué? Porque quienes compren una tercera propiedad (o más) para arrendar, ya no tendrán el beneficio del DFL 2 en dichas viviendas.
Y estar acogido al DFL 2 no es un tema menor. Las viviendas que cuentan con este beneficio —todas de menos de 140 m²— disfrutan de una exención del 50% de las contribuciones por ciertos períodos de tiempo, una rebaja del 50% en la tasa de timbres y estampillas, y la exención del impuesto a la herencia y donaciones; entre otros beneficios (ver más detalles).
La idea es que los nuevos recursos que lleguen a las arcas fiscales, se destinen a la reconstrucción luego del terremoto del 27 de febrero. Esa fue la principal razón para modificar este decreto con fuerza de ley. Además, de esta forma se limita el abuso del beneficio. Y es que según cifras del Servicio de Impuestos Internos (SII), 27 contribuyentes en Chile poseen más de 50 viviendas DFL 2 y entre estas personas naturales suman más de 4.000 viviendas.
El efecto DFL 2
Las cartas ya están echadas: ahora quienes compren una tercera o cuarta casa nueva de menos de 140 m², deberán comenzar a pagar más contribuciones y otros impuestos asociados. Son justamente esas nuevas cargas las que, Hurtado cree, serán traspasadas tarde o temprano a los inquilinos. Esta cifra se elevaría, según la CChC, a un 8% de la mensualidad del arriendo, aproximadamente.
“De todas maneras el alza se va a traspasar a los arriendos, porque esa diferencia tiene que salir de alguna parte”, asegura la corredora de propiedades Pamela Charad, de Charad Propiedades, quien a diario ve cómo se manejan los precios en el mercado de los alquileres.
ALQUILERES. Según la CChC al momento de negociar un arriendo, este valor se puede ver incrementado en un 8%.
Pero el efecto “subida” no se limita a los arriendos. Según el representante de la CChC, también se tocará el precio de las viviendas que no estén afectas al DFL 2 por un rebote. “Si tienes una casa en arriendo y te das cuenta de que la de al lado subió su precio la vas a subir inmediatamente, quizás de manera discreta, pero la vas a terminar subiendo”.
Hurtado va más allá. Según el experto, esto también repercutirá en el negocio de las propiedades. “Como inversionista no existirá el mismo incentivo que antes para seguir comprando casas y departamentos con el fin de arrendarlas. Ese negocio ahora puede competir con instrumentos financieros como acciones y bonos por ejemplo”.
Según los entendidos en la materia, lo anterior también perturbará el rubro de la construcción, ya que al existir menos demanda por viviendas, el área experimentará una leve caída.
En la CChC aseguran que además de ser contraproducente para el rubro, esta modificación no está bien planteada, ya que al no ser retroactiva en el tiempo, el nivel de ingresos por concepto de impuestos será ínfimo.
Para Pamela Charad esta medida además llega en un mal momento, ya que después del terremoto del 27 de febrero, una de las industrias que se vio más afectadas fue la inmobiliaria, por lo mismo ponerle un obstáculo más no fue una buena decisión. “Creo que este tema debía haber esperado”. A medida que pasen los meses se podrán sacar cuentas con respecto a cómo está operando esta modificación. Las cartas están en la mesa, y sólo es cosa de esperar y ver.
Los cambios al DFL 2 afectan a las viviendas de hasta 140 m² construidas a partir de la aprobación de la ley. Uno de los puntos más controvertidos es la restricción al número de propiedades a adquirir bajo esta figura: sólo dos.
No cayó bien en el mundo inmobiliario. La normativa legal que establece cambios al DFL 2 —aprobada el mes recién pasado— ha encontrado varios detractores en el gremio. Y es que la normativa incluye una polémica modificación: establece un límite en la posesión de viviendas acogidas a esta franquicia. Desde ahora, sólo se pueden tener dos.
Para el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, este cambio se traduce en que irremediablemente el precio de los arriendos subirá. ¿Por qué? Porque quienes compren una tercera propiedad (o más) para arrendar, ya no tendrán el beneficio del DFL 2 en dichas viviendas.
Y estar acogido al DFL 2 no es un tema menor. Las viviendas que cuentan con este beneficio —todas de menos de 140 m²— disfrutan de una exención del 50% de las contribuciones por ciertos períodos de tiempo, una rebaja del 50% en la tasa de timbres y estampillas, y la exención del impuesto a la herencia y donaciones; entre otros beneficios (ver más detalles).
La idea es que los nuevos recursos que lleguen a las arcas fiscales, se destinen a la reconstrucción luego del terremoto del 27 de febrero. Esa fue la principal razón para modificar este decreto con fuerza de ley. Además, de esta forma se limita el abuso del beneficio. Y es que según cifras del Servicio de Impuestos Internos (SII), 27 contribuyentes en Chile poseen más de 50 viviendas DFL 2 y entre estas personas naturales suman más de 4.000 viviendas.
El efecto DFL 2
Las cartas ya están echadas: ahora quienes compren una tercera o cuarta casa nueva de menos de 140 m², deberán comenzar a pagar más contribuciones y otros impuestos asociados. Son justamente esas nuevas cargas las que, Hurtado cree, serán traspasadas tarde o temprano a los inquilinos. Esta cifra se elevaría, según la CChC, a un 8% de la mensualidad del arriendo, aproximadamente.
“De todas maneras el alza se va a traspasar a los arriendos, porque esa diferencia tiene que salir de alguna parte”, asegura la corredora de propiedades Pamela Charad, de Charad Propiedades, quien a diario ve cómo se manejan los precios en el mercado de los alquileres.
ALQUILERES. Según la CChC al momento de negociar un arriendo, este valor se puede ver incrementado en un 8%.
Pero el efecto “subida” no se limita a los arriendos. Según el representante de la CChC, también se tocará el precio de las viviendas que no estén afectas al DFL 2 por un rebote. “Si tienes una casa en arriendo y te das cuenta de que la de al lado subió su precio la vas a subir inmediatamente, quizás de manera discreta, pero la vas a terminar subiendo”.
Hurtado va más allá. Según el experto, esto también repercutirá en el negocio de las propiedades. “Como inversionista no existirá el mismo incentivo que antes para seguir comprando casas y departamentos con el fin de arrendarlas. Ese negocio ahora puede competir con instrumentos financieros como acciones y bonos por ejemplo”.
Según los entendidos en la materia, lo anterior también perturbará el rubro de la construcción, ya que al existir menos demanda por viviendas, el área experimentará una leve caída.
En la CChC aseguran que además de ser contraproducente para el rubro, esta modificación no está bien planteada, ya que al no ser retroactiva en el tiempo, el nivel de ingresos por concepto de impuestos será ínfimo.
Para Pamela Charad esta medida además llega en un mal momento, ya que después del terremoto del 27 de febrero, una de las industrias que se vio más afectadas fue la inmobiliaria, por lo mismo ponerle un obstáculo más no fue una buena decisión. “Creo que este tema debía haber esperado”. A medida que pasen los meses se podrán sacar cuentas con respecto a cómo está operando esta modificación. Las cartas están en la mesa, y sólo es cosa de esperar y ver.
jueves, 24 de junio de 2010
Viviendas DFL2 Representan Un 97% del Stock Disponible
Estrategia 18/06/2010
Tanto los departamentos como las casas de menos de 140 m2, que forman parte del beneficio que recientemente fue restringido a dos propiedades por persona, suman el 94% de las ventas realizadas.
El pasado miércoles fue zanjada al interior de Senado la disposición que acota a dos propiedades el beneficio del DFL2, que corresponde a las viviendas nuevas de hasta 140 m2. De acuerdo al gerente regional de Tinsa, Ricardo Sota, “la mayor concentración de viviendas DFL2 está en las viviendas de hasta UF2.500, con superficies de hasta 80 m2 en departamentos y 100 m2 en casas. Las unidades de hasta UF2.500 representan el 70% de la participación de mercado”.
Consultado respecto a si la aprobación de la medida gubernamental producirá un cambio en la participación de las viviendas DFL2 en el mercado inmobiliario, manifestó que “si observamos que la estructura de los segmentos socioeconómicos se ha mantenido, entonces debiera mantenerse la participación de las viviendas DFL2”.
De acuerdo a los datos de Tinsa, el 97% del stock disponible de viviendas al primer trimestre del año tenía menos de 140 m2, tanto en casas como en viviendas. A su vez, el 94% de las ventas realizadas en dicho periodo correspondían a la misma superficie.
Incluso, en las comunas de Maipú, Macul, San Bernardo, Pudahuel y Quilicura representan el 100% del stock disponible y de las ventas al primer trimestre del año en curso.
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