Negocio de bodegas crece con nuevos operadores e inicia diversificación

El Mercurio, 6 de agosto de 2010

Oferta incluye proyectos mixtos con oficinas y locales comerciales. Los 170 mil m2 en arriendo que se suman en este año superarán en 35% los aumentos promedio del último quinquenio, según GPS Property.

El mercado de bodegas en Santiago está creciendo y agregando nuevos negocios. Sólo en el primer semestre del año se incorporaron 81.651 metros cuadrados de centros de bodegaje para el arriendo en la capital, según el informe semestral de GPS Property.

Para la segunda mitad del ejercicio, la consultora estima que ingresarán cerca de 90 mil m2 adicionales, lo que significa que este año se sumarán, en total, más de 170 mil m2 para la renta. Este consolidado supera en 35% el promedio del último quinquenio.

La diversificación viene de la mano de nuevos operadores. Hoy, el negocio está dominado por dos grupos: Bodegas San Francisco (BSF), que tiene un 42,5% de cuota, y Bodenor, con poco más del 10% (medido en m2 ), según GPS Property.

La entrada de más actores se debe al crecimiento económico, dice Alejandro Reitze, gerente de la división industrial de GPS Property. "También de que las compañías se han ido convenciendo de que tienen que tercerizar su bodegaje y no mantenerlo en sus plantas", agrega.

Nuevos operadores

Uno de los "debutantes" es la española Abertis, que acaba de construir la primera etapa (20 mil m2 ) de Abertis Logistics Park Santiago en Pudahuel, proyecto que en total contempla 350 mil m2, con una inversión de US$ 300 millones. El segmento de bodegas premium -con plantas libres y mayor iluminación y ventilación, entre otros atributos- es aún incipiente en el país, pero en Abertis aseguran que hay demanda. "Estamos en negociaciones por el arriendo de 10 mil m2 con una compañía del rubro farmacéutico", plantea Manuel Martínez, gerente general de Abertis Logística Chile.

Otro grupo que ingresó al mercado local es Aurus. La positiva experiencia de los socios en el negocio de bodegaje y la disposición de un terreno sobre la autopista Vespucio Norte Express los incentivó a levantar Spacio Flex, que incluye oficinas, bodegas y un espacio para showroom , entre otros. En total suma una inversión de 300 mil UF, más de US$ 12 millones. Roberto Koifman, director de Aurus, indica que la primera etapa suma 6 mil m2 de bodegas y que está arrendada.

También con una propuesta mixta, Rentas La Castellana -sociedad ligada a Gustavo y a Patricio Swett y a la constructora Ebco- construye el Centro de Negocios Vespucio, frente a Mall Plaza Norte, con una inversión de 120 mil UF más IVA (casi US$ 5 millones). Pese a que el grupo ya tiene más de 7.500 m2 en minibodegas, es la primera vez que incluyen oficinas (433 m2) y locales comerciales (1.800 m2 ) en un proyecto. La idea, según Swett, es dar un servicio más integral. "Mucha gente nos pide poder instalar su oficina cerca", dice.

Pero el mayor operador del rubro también seguirá creciendo. Bodega San Francisco (BSF) -fundada por Sergio Barros y Arturo Salvatierra- tiene como objetivo la construcción de 10 mil a 15 mil metros mensuales en el año, según Gustavo Espinosa, gerente comercial. La estrategia de este actor se enfoca por estos días en ofrecer precios que no superen los UF 0,12 por m2, dicen en la firma, que factura del orden de US$ 3,2 millones mensuales.

Negocio

Cada mes la industria agrega $380 millones en ventas, debido a nueva capacidad de arriendo.

El paño que seduce a Cencosud para levantar un centro comercial en Ñuñoa

El Mercurio, 4 de agosto de 2010

Ubicado en la esquina surponiente de las avenidas Irarrázaval y Américo Vespucio, el terreno está justo al frente de uno de propiedad del grupo Plaza, donde se levantará un mall .

El grupo Cencosud no para en su afán por adquirir algunas de las mejores ubicaciones de Santiago, ya sea para construir supermercados, multitiendas o centros comerciales.

Hoy, uno de los paños aún disponibles y que seduce a la compañía liderada por Horst Paulmann es el ubicado en la esquina surponiente de las avenidas Irarrázaval y Américo Vespucio, en la comuna de Ñuñoa.

Hace dos años que el holding Cencosud evidenció formalmente su interés por adquirir el terreno, de propiedad de la familia Reizin, socios del centro comercial Apumanque.

Hoy, no habría negociaciones de por medio entre las partes, pero fuentes ligadas al grupo Cencosud reconocen que el interés por el paño se mantiene.

El problema es que el grupo dueño de los hipermercados Jumbo debe comprar otras propiedades menores para juntar un espacio suficiente como para permitir construir un centro comercial.

Todo, para aprovechar el alto flujo que tiene la esquina, con estación de Metro incluida.

No obstante, en un primer momento, la idea de Cencosud era construir un supermercado. Esto, aprovechando una placa comercial que se planeaba en uno de los proyectos de edificios que estuvo en carpeta. Pero dado el plan regulador, no se concretó la alternativa de levantar torres.

La competencia

Mientras, el alto flujo podrá ser aprovechado casi en exclusiva por el grupo Plaza.

El conglomerado -controlado por el holding Falabella- comenzará a construir durante este mes un centro comercial justo en la esquina opuesta, en la vereda nororiente. Mall Plaza Egaña será su nombre. Pero se ubicará en la comuna de La Reina.

A un costo superior a los US$ 100 millones, el shopping contará con cuatro niveles, dos tiendas ancla, un gimnasio y diez salas de cine.

El grupo Plaza comenzará este mes la construcción de un centro comercial ubicado justo frente a la Plaza Egaña (en La Reina), a un costo superior a los US$ 100 millones.

Arriendos de retail pueden ser veinte veces más caros en sectores cotizados

Diario Financiero, 23-04-2010

Operadores del sector han optado por vender locales ubicados en avenidas que ya no tienen ni el flujo comercial ni la rentabilidad de años atrás.

Barrios históricos que eran utilizados como locaciones por el retail, como la calle San Diego, se han convertido en elefantes blancos para las empresas inmobiliarias, que hoy deben optar por ofrecerles a sus clientes ubicaciones en sectores de alta rentabilidad. El precio en zonas de moda puede ser hasta veinte veces más caro en una esquina cotizada y los actores de la industria están dispuestos a pagar ese costo.

Así lo explicó el gerente de retail de Colliers, Aurelio Celedón, quien comentó que "en los diferentes ejes comerciales, en Santiago y principales ciudades de Chile, existe una dispersión muy grande, dependiendo del tamaño, flujo peatonal que tengan y exposición comercial".

De acuerdo a las estimaciones de la gestora inmobiliaria —que atiende prácticamente a todos los operadores de la industria—, en el caso de los arriendos, los valores más altos de Chile están en Santiago Centro, donde pueden llegar incluso a UF 5 por metro cuadrado (m²) por mes y para locales ubicados en avenidas comerciales secundarias, a UF/m² 0,25 por mes.

Para la venta, al igual que para los arriendos —precisó Celedón— los valores más altos están en Santiago Centro, pudiendo llegar para locales de superficies menores hasta las UF/m² 500. Mientras que para locales en calles secundarias se puede llegar a valores de UF/m² 25.

Celedón explicó que además la tendencia del comercio minorista está en arrendar en lugares que le aseguren la venta. Por ello se han replanteado el destino de inmuebles que son propiedad de actores del sector y que están en desuso. "San Diego se ha ido convirtiendo en sector cotizado por recintos educacionales y el eje, que parte en el Parque Almagro, debería extenderse hasta ahí", dijo el ejecutivo.

A ello, añadió, se suma que la llegada de malls a lugares donde antes no existían centros comerciales. Esos barrios hoy son elegidos como ubicación por operadores que no pueden operar en estos recintos. "En la zona de Estación Central, donde hay retailers que dejaron sus ubicaciones, hay asociaciones de persas o malls chinos se interesan en arrendar", concluyó.

Rentabilidad de propiedades muestra signos de recuperación

El Mercurio 26/07/2010

Saber qué rentabilidades están ofreciendo hoy los productos inmobiliarios es una inquietud frecuente entre los inversionistas inmobiliarios. Grandes, pequeños y medianos.

La mayoría ha optado por los departamentos pequeños. Pero asegura Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, que hay otros mercados interesantes donde invertir.

Afirma el experto que de acuerdo con un estudio que analiza el mercado a julio de 2010, en los últimos meses las casas han logrado rápidamente avanzar en la recuperación de su rentabilidad, "situándose hoy en un excelente lugar dentro de los productos inmobiliarios al mostrar una rentabilidad anual promedio de 8,4%. La delantera en este sentido la llevan las casas de hasta 3.000 UF".

Dice que esta mejora producida en las rentas de las casas ya ha sido observada tanto por los proyectistas inmobiliarios -que han aumentado la edificación de este producto- como por muchos rentistas, que han visto una oportunidad en aquellas casas de valores medios destinadas al segmento social C2 y C3.

"No debemos olvidar que la demanda de casas se elevó notoriamente después del sismo de febrero pasado".

También las oficinas

¿Qué pasa con los departamentos? Señala Debarbieri que a pesar de presentar un alto s tock también han mejorado su posición en el mercado de los arriendos .

Por una parte han reducido el tiempo de vacancia entre arriendos a 30 días y por otra parte han aumentado su retorno vía rentas de arrendamiento más allá de lo proyectado hace 12 meses, alcanzando hoy 8% y con expectativas de aumentar hacia fin de año, manteniendo su período de colocación en 30 días promedio. Y pese a que hubo un éxodo de los departamentos en los pisos altos, esta tendencia comienza a revertirse y con ello también a recuperar sus valores de renta".

Pero no sólo se han observado cambios en los productos habitacionales.

De hecho, hoy son las oficinas las estrellas en materia de rentabilidad inmobiliaria de propiedades no destinadas a vivienda.

Es que según el informe elaborado el Instituto Inmobiliario, entre los productos inmobiliarios "productivos" destacan -en orden de mayor a menor rentabilidad- las oficinas con 8,9% y los locales comerciales y galpones con 7,8%.

Señala el experto que desde el año 2004 el mercado de las oficinas ha venido reduciendo su stock , lo cual influye en un aumento de rentabilidad por la falta de oferta de espacios en arriendo. No obstante, el valor del metro cuadrado de oficina promedio se ha mantenido casi estable entre UF 55 y 65 el metro cuadrado, "lo cual hace aún más atractiva la inversión en este producto".

Buen momento

En cuanto a los suelos industriales, bodegas y galpones, dice que mantienen su rentabilidad en constante crecimiento desde comienzos de la presente década, transformándose "en una magnífica opción de inversión", especialmente aquellos que se localizan en zonas sin restricción y con superficies sobre los mil metros cuadrados. "Debido a su bajo stock, se prevé que su rentabilidad se mantenga con leve y sostenido crecimiento".

Este producto, afirma, tiene un claro equilibrio entre oferta y demanda, más aún cuando la oferta está diseminada en la casi totalidad de las comunas del Gran Santiago.

"Las ofertas de sitios industriales alcanzan, en promedio, a 86 hectáreas anuales y su absorción es del orden de 50 hectáreas, lo que permite suponer que la oferta está siguiendo el ritmo de la demanda para no abultar el stock . El panorama actual indica que su rentabilidad aumentó 10,8%, situándose hoy en 7,2% anual, y su proyección para el año 2010 es de leve crecimiento, alcanzando al 7,8% promedio".

Asunto de ubicación

Respecto de los locales comerciales, asegura que este producto se ha venido recuperando desde el 2002 hasta la fecha, en que se ubica con renta promedio cercana al 7,8% anual.

"Claro que los locales con mejores perspectivas de rentabilidad son aquellos ubicados en centros comerciales de urbanizaciones nuevas y que tienen por objeto atender las necesidades de productos y servicios básicos para las estimaciones de viviendas proyectadas", aclara el experto.

En relación con los estacionamientos, afirma Roger Debarbieri que la rentabilidad de ese tipo de productos se está recuperando.

"El año 1995 la rentabilidad promedio de los estacionamientos alcanzó a 11%. Pero ésta se desploma a partir del año 1998, bajando hasta 5,7% anual. Sin embargo, hoy vemos una recuperación, situándose en 7,2%, según la observación del primer semestre de este año".