Todas las caras de la oferta en Ñuñoa

Portalinmobiliario.com, 17-08-2010

Como tendencia general, se aprecia una importante caída en el número de unidades desde 2008 a la fecha, según las cifras del Portal.

Los días de sobrestock parecen haber quedado atrás para Ñuñoa. Las unidades en oferta han bajado considerablemente si se comparan los dos años anteriores, según datos de Portalinmobiliario.com. Este fenómeno, se aprecia especialmente en la distribución de 2 dormitorios y 2 baños y la de 3 dormitorios y 2 baños.

Respecto a la primera, en 2008 había 2.179 unidades, cifra que bajó a 1.311 en 2009 y luego a 939 en 2010. Por su parte, los departamentos de 3 dormitorios tocaron piso este año con 955 departamentos en oferta. En 2008, en cambio, el número se empinaba a 1.864.

Evolución de oferta por programa

BAJA. Si bien en todas las distribuciones hay menos unidades en oferta, la caída más importante se da en en las unidades de 2 dormitorios y 2 baños, y de 3 dormitorios y 2 baños.

Fuente: Portalinmobiliario.com

Ahora bien, en Ñuñoa no todas las zonas tienen una oferta homogénea. Hay distintos sectores en la comuna, y algunos son muy diferentes entre sí. Acá analizaremos tres de los cinco sectores de la comuna, que son los que tienen una oferta más concentrada: Estadio Nacional, Irarrázaval – Manuel Montt, Irarrázaval – Chile España. Simón Bolívar y Alcalde Monckeberg los dejamos afuera.

El detalle por sectores

En Estadio Nacional, la oferta se concentra en las unidades de 2 y 3 dormitorios, con 2 baños. Las unidades más pequeñas tienen un precio desde UF 1.820 hasta 2.869, con un promedio de UF 2.291. En cuanto a los departamentos de 3 dormitorios, las cifran van desde UF 2.126 a 3.795.

Evolución de precios en Estadio Nacional		Ambas distribuciones han subido sus precios mínimos desde 2008 a la fecha. Hace dos años, el mínimo era UF 360 menos para el caso de 2 dormitorios y 2 baños, y de casi UF 500 menos para la tipología de 3 dormitorios. Acá, las superficies mínimas no han tenido mayor variación. Las unidades de 2 dormitorios se mantienen con un tamaño que parte en los 52 m², mientras que la superficie más baja de los departamentos de 3 dormitorios sólo subió 1 m² en estos dos años: de 61 a 62 m².
Fuente: Portalinmobiliario.com

En Irarrázaval – Chile España los precios mínimos de todos los programas también han subido, pero en este sector las superficies mínimas han seguido la corriente. El alza más importante en términos de UF se da en las unidades de 4 dormitorios y 3 baños.

En 2008 lo más barato en dicha tipología llegaba a UF 3.143, mientras que ahora no se encuentran de estas unidades por menos de UF 3.891. Eso sí, el tamaño también ha tendido a crecer. Hace dos años lo más pequeño no superaba los 91 m². Ahora, la superficie mínima llega a 96 m². Otro salto importante en se vio en las unidades de 2 dormitorios y 2 baños. El precio mínimo hace dos años era de UF 2.110, cifra que ahora es de UF 2.397. En cuanto a los tamaños, la superficie mínima pasó de 49 a 54 m² entre 2008 y 2010.		Evolución de precios Irarrázaval - Chile España
		Fuente: Portalinmobiliario.com

Por su parte, en Irarrázaval – Manuel Montt precios y tamaños mínimos han tendido a bajar. En todas las distribuciones, menos en la de 4 dormitorios y 3 baños, donde actualmente lo más pequeño mide 97 m² y lo más barato cuesta UF 3.470. Eso, en comparación con 2008, cuando las cifras llegaban a 91 m² y UF 3.143, respectivamente.

Ñuñoa está más activa que nunca

El Mercurio, 9 de Mayo de 2010

Pese al terremoto de febrero, hay 19 edificios en construcción. Se estima que con estas iniciativas entrarán al mercado alrededor de 800 unidades habitacionales más en los próximos años.

Ñuñoa fue una de las comunas donde más se difundieron los efectos del terremoto de febrero en algunos de sus proyectos, pese a que -de acuerdo con la Dirección de Obras de la Municipalidad de Ñuñoa- de los más de 500 edificios construidos en los últimos 15 años, sólo tres presentaron algún grado de deterioro estructural, que es, a juicio de esta repartición, absolutamente reparable.

Lo cierto es que su oferta inmobiliaria sigue vigente y hay stock suficiente para atender la demanda. "Sumados a los edificios ya terminados, existen 19 en construcción en diversos sectores de la comuna que permitirán que entren al mercado alrededor de 800 unidades habitacionales más en los próximos años", sostiene Carlos Frías, director de Obras de Ñuñoa.

Precisa que en marzo ingresaron a trámite de aprobación un expediente de edificación para un edificio de 7 pisos y un anteproyecto para otro de 10 pisos, sumando en su conjunto más de 21.000 m2 . "Durante abril se aprobaron dos anteproyectos para edificios de 12 y 10 pisos, completando en su conjunto 24.000 m2 ".

Gran diversidad

Ñuñoa se caracteriza porque su oferta inmobiliaria es muy heterogénea; sin embargo, pueden encontrarse patrones comunes por sectores, dependiendo del barrio y de las normativas que lo regulan.

"Por ejemplo, cuando existen normativas libres en densidad, los productos tienden a inclinarse a departamentos funcionales, pequeños, de 1 o 2 dormitorios. Por el contrario, en zonas de mediana altura y de densidades controladas, prevalecen los departamentos familiares, de 3 o 4 dormitorios, con superficies sobre 80 m2 ", explica Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria.

Post terremoto

Sin embargo, el terremoto de febrero ha afectado la oferta, especialmente de edificios altos en torno al eje Irarrázaval. "Departamentos sobre el piso octavo son difíciles de vender después del terremoto, pero corresponde a un período postraumático muy obvio", indica Aravena.

Y agrega: "Inversamente, la demanda por edificios de mediana y baja altura ha aumentado, pues corresponde a aquellos inmuebles de menor cantidad de unidades y zonas de escape más cercanas a cada departamento. Lo que la normativa nueva de Ñuñoa buscaba resolver lo ha zanjado el mercado después del terremoto, interesando a los clientes a buscar edificios más armónicos con los barrios de la comuna (entre 4 y 8 pisos)".

De hecho, Felipe Parra, director Tinsa Consultoría, sostiene que las ventas han caído, "los departamentos, su único mercado, bajaron un 61,5% en relación al trimestre anterior, lo que podría deberse a la escasa preferencia por vivir en departamentos generada después del terremoto. Con respecto al mismo trimestre de 2009, la baja fue de un 32,6%".

Con todo, la mayoría de los actores del mercado apuestan a que esta tendencia podría revertirse durante el segundo semestre o a fines de año, ya que la demanda existe y las necesidades de vivienda de las personas no pueden postergarse por mucho tiempo.

Sectores más apetecidosSegún la Dirección de Obras de Ñuñoa, las solicitudes de permisos se concentran en tres sectores: Irarrázaval, las zonas de renovación urbana -especialmente al poniente de calle Salvador y en calle Pucará al Oriente de la comuna- y la avenida Tobalaba, entre Vespucio y Eliecer Parada.

Crece oferta en zona sur de Santiago Centro

El Mercurio, 20 de Junio de 2010

Un interesante crecimiento ha tenido en los últimos tres años esta área. Precios del suelo más bajos y buena conectividad entusiasman a las inmobiliarias.


Actualmente, hay 17 proyectos inmobiliarios de departamentos al sur de avenida Diez de Julio. Un número menor, si se considera el total de la oferta de la comuna -138 proyectos según datos de Tinsa Consultoría-, pero que no deja de ser interesante.

De hecho, desde marzo de 2008 el número de proyectos de departamentos se ha triplicado. "Es un sector que está en un proceso de crecimiento y posicionamiento en el mercado de viviendas en Santiago Centro, pues corresponde a un sector de inferior valor de suelo que el ubicado de Santa Isabel al norte", afirma Rodrigo Aravena, de AGS Visión Inmobiliaria.

Dice que es una zona de muchas proyecciones.

"Se trata de un sector 'blando' en términos inmobiliarios, pues existen terrenos de gran tamaño y baja construcción, y muchas edificaciones antiguas, cités y galpones automotrices", explica.

"Es una zona poco explorada por las inmobiliarias, pero muy interesante ellas, pues hay poca competencia y buenos paños", de terreno, agrega Armando Ide Nualart, gerente general de Suksa Gestión Inmobiliaria, empresa que cuenta con dos proyectos en el área.

Claro que, explican los especialistas, la oferta inmobiliaria en este sector se concentra principalmente sobre los ejes de las líneas 2 y 5 del Metro. Vale decir, en las cercanías de la avenida Vicuña Mackenna y la Autopista Central. Así, calles como Nataniel Cox y San Ignacio, entre otras, muestran una creciente oferta de departamentos.

Y a precios interesantes. "Los departamentos en esta zona son, en general, 10% más baratos que sus similares en el resto de Santiago Centro", asegura Armando Ide.

Más baratos

"Es que aquí, con un menor precio del suelo, es posible vender productos de similar calidad a los ubicados en el resto de la comuna, a precios menores", añade Aravena.

Respecto del perfil del público comprador, éste es parecido al de otras zonas. Se trata de personas solas, parejas y matrimonios con pocos hijos. También hay una gran presencia de inversionistas, que según Ide compran seducidos por los buenos precios y la ubicación.

En cuanto a metrajes, los departamentos en venta son muy parecidos a los ubicados más al norte, afirma Rodrigo Aravena. En su mayoría, se trata de unidades de 1 y 2 dormitorios. "Aunque existe oferta también de 3 y 4 dormitorios, pero muy menor".

Con respecto al futuro de la zona, Armando Ide cree que el ritmo de crecimiento inmobiliario de la zona no será tan rápido como se preveía hace unos años.

"El cambio del plan regulador comunal está provocando un cambio en todo el mercado de Santiago Centro. Las mayores exigencias respecto del número de estacionamientos por unidad encarecerán los proyectos", vaticina.

Ventajas comparativasIndican los expertos que la zona sur de Santiago Centro puede transformarse en un interesante polo de desarrollo inmobiliario, por los valores de sus terrenos y su buena calidad de vida. Pero señalan también que existen restricciones normativas que impiden un despegue mayor, además de la existencia de galpones en la zona cercana a Diez de Julio.

Unidades de 1 dormitorio pierden terreno en el centro

El Mercurio, 2 de Mayo de 2010

Según un estudio de Montalva Quindos, el número de departamentos de dos dormitorios o más disponibles para la venta hoy duplica al de 1 dormitorio.

Felipe Álamos Undurraga: Los departamentos de 1 dormitorio ya no son los reyes de la oferta disponible en Santiago Centro. Durante los últimos meses ha bajado la participación de ese producto, asegura un estudio de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios. Aunque no su demanda.

"Hoy la proporción de unidades disponibles de 2 o más dormitorios corresponde aproximadamente al 70% del total del stock de departamentos a la venta, lo cual equivale a más del doble de las unidades disponibles de 1 dormitorio, que representan cerca del 30%", afirma Vanessa Culaciati, jefa de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios.

Razones lógicas

De esta manera, según datos de Montalva Quindos, el período para agotar stock de unidades de 2 o más dormitorios alcanza a 38 meses, mientras que para las unidades de menor superficie (1 dormitorio, 1 ambiente y loft ) alcanza tan sólo a 12 meses, de acuerdo con proyecciones realizadas antes del terremoto.

Según la experta, la predominancia de los departamentos más grandes en la oferta disponible tiene una explicación lógica.

"Las estrategias promocionales implementadas durante la crisis, junto con los subsidios estatales, particularmente el D.S.40 -que, grosso modo , regalaba 200 UF para viviendas de 1.000 y 100 UF para las de 2.000- fueron particularmente efectivas en relación con la venta de departamentos de superficie y precio reducido, haciendo más evidente el desbalance en el stock de departamentos con superficie mayor".

Cae la oferta

De esta manera, explica que fueron las unidades de 1 dormitorio las que tuvieron una mayor disminución en su stock entre junio de 2008 y fines de 2009. "En este período se vendieron aproximadamente 2.150 unidades, casi el doble que la venta de unidades de 2 o más dormitorios que alcanzó casi las 1.250 unidades en el mismo período".

Todo esto, dice, "viene a incrementar la percepción de que el plan de repoblamiento del centro de Santiago ha sido efectivo; pero lo ha sido especialmente para el caso de las viviendas unipersonales".

En cambio, señala la experta, la venta de los departamentos de 2 o más dormitorios ha sido más lenta y menos numerosa, pese al interés del municipio de Santiago por fomentar la construcción de unidades más grandes, a través de modificaciones a su plan regulador.

"¿No será hora de reenfocar las estrategias comerciales y, particularmente, los subsidios del Estado para el repoblamiento del centro, de manera de hacer los departamentos familiares tan atractivos y competitivos como los unipersonales?", se pregunta Vannesa Culaciati.

Restricciones normativasExplica Vanessa Culaciati que la Municipalidad de Santiago, con su cambio normativo, ratificado en junio del 2008, apuntó claramente a favorecer la existencia de unidades de mayor tamaño.

Esta situación también incidirá en el largo plazo en una caída en la participación de los departamentos de 1 dormitorio en el mercado de esa comuna.

Viviendas DFL2 Representan Un 97% del Stock Disponible

Estrategia 18/06/2010

Tanto los departamentos como las casas de menos de 140 m2, que forman parte del beneficio que recientemente fue restringido a dos propiedades por persona, suman el 94% de las ventas realizadas.

El pasado miércoles fue zanjada al interior de Senado la disposición que acota a dos propiedades el beneficio del DFL2, que corresponde a las viviendas nuevas de hasta 140 m2. De acuerdo al gerente regional de Tinsa, Ricardo Sota, “la mayor concentración de viviendas DFL2 está en las viviendas de hasta UF2.500, con superficies de hasta 80 m2 en departamentos y 100 m2 en casas. Las unidades de hasta UF2.500 representan el 70% de la participación de mercado”.

Consultado respecto a si la aprobación de la medida gubernamental producirá un cambio en la participación de las viviendas DFL2 en el mercado inmobiliario, manifestó que “si observamos que la estructura de los segmentos socioeconómicos se ha mantenido, entonces debiera mantenerse la participación de las viviendas DFL2”.

De acuerdo a los datos de Tinsa, el 97% del stock disponible de viviendas al primer trimestre del año tenía menos de 140 m2, tanto en casas como en viviendas. A su vez, el 94% de las ventas realizadas en dicho periodo correspondían a la misma superficie.

Incluso, en las comunas de Maipú, Macul, San Bernardo, Pudahuel y Quilicura representan el 100% del stock disponible y de las ventas al primer trimestre del año en curso.

Ventas de Departamentos en Las Condes se Elevan 62%

Estrategia, 24/06/2010

En tanto, el stock cayó 32,7% con respecto a la misma fecha del año pasado. Durante el primer trimestre de 2010 las ventas de departamentos en la comuna de Las Condes aumentaron 62% respecto al mismo período de 2009, de acuerdo al Informe de Coyuntura Inmobiliaria elaborado por Tinsa. Se llegó a un total de 413 transacciones, que suman UF2,6 millones, o sea unos US$105,3 millones. Y es que dicha comuna "es la tercera con mayor oferta y venta de departamentos nuevos dentro de las 27 que operan con este producto en la Región Metropolitana", indicó el director de Consultoría, Felipe Parra. Un 30% de las 413 transacciones correspondió a departamentos de dos dormitorios (125), seguidos por los de tres y cuatro con un 26% en ambos casos y 107 unidades cada uno. El mayor número de departamentos vendidos se registró en el sector Parque Araucano con 160 departamentos, mientras que el mayor aumento se produjo en Los Dominicos donde se vendieron 28 unidades (366,7%). Por su parte, el stock disminuyó 32,7% durante el primer trimestre con respecto a los primeros tres meses de 2009, sumando 1.485 unidades. Específicamente, el mayor descenso se presentó en el sector de San Carlos de Apoquindo con un descenso de 93,6%, seguido por el Barrio Noruega, con una caída de 61,6%. Un 37% del stock corresponde a departamentos de dos dormitorios (552 unidades), seguido por los de cuatro (401) que representan el 27%.