Estrategia, 30/07/2010
Pese a que luego del terremoto el precio de los arriendos subió, especialmente en casas y departamentos de baja altura, mientras que los ubicados en pisos altos cayeron en torno al 10%, de acuerdo al presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop), José Francisco Montalva, “se está volviendo a niveles previos al sismo”.
Si bien siempre se afirmó que el fenómeno sería transitorio, “ya hay indicios de que el sector está volviendo a la normalidad, lo mismo que la demanda”.
Sin embargo, tras el movimiento telúrico “hemos visto que las personas que arriendan una vivienda y quieren comprarla han postergado su decisión. Eso se ha mantenido hasta ahora”, aseguró.
Respecto a las proyecciones, Montalva indicó que “se prevé que este segundo semestre del año sea mejor que el primero”.
En cuanto al mercado de la vivienda usada –que representa cerca del 50% del total– “se podría esperar un alza en las transacciones del 1% a 2%”, aseveró. Y agregó que “se proyecta que en los meses venideros se produzca un aumento en la velocidad de las ventas inmobiliarias, especialmente en viviendas con subsidio”.
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martes, 3 de agosto de 2010
miércoles, 28 de julio de 2010
¿Qué pasa en el mercado de las viviendas?
Portalinmobiliario.com, 20-07-2010
El último informe de Collect GfK ayuda a visualizar el rubro inmobiliario hacia adelante. Pero, antes de seguir el camino, hay que volver a mirar qué sucede con los subsidios, la solidez de los créditos hipotecarios y cómo se potencia la industria para iniciar nuevos proyectos.
Existe consenso en el mundo inmobiliario de que el informe del mercado de viviendas nuevas —que prepara trimestralmente Collect— es el censo más exhaustivo de la oferta total de conjuntos de casas y departamentos y que, mediante mystery shopper (encuestadores encubiertos que se presentan como interesados en comprar) consiguen los precios e información suficiente para inferir las preventas alcanzadas por cada proyecto en venta.
Según el último informe, al 30 de junio 2010, que corresponde al segundo semestre del presente año, se vendieron 6.396 viviendas nuevas, un 5,4% menos que el primer trimestre de este año. Cifra que además está un 30,2% más abajo, al compararlo con el segundo trimestre de 2009.
Al mirar el acumulado en los primeros 6 meses de 2010, las ventas en unidades caen en un 14,8% comparado con el mismo periodo de 2009, mientras que la cifra del total de ventas en UF, desciende un 8,8%.
La significativa diferencia de la caída de las ventas (de casas y departamentos), medidas en unidades, respecto de la baja de las ventas medidas en UF, con 600 puntos base, indica que durante este año el precio promedio de las viviendas vendidas es mayor al precio promedio durante el mismo semestre del año anterior.
En mi opinión, aquí está uno de los meollos de lo que pasa en el mercado: no se están vendiendo casas ni departamentos de menos de UF 2.000 con aplicación de subsidios, en circunstancias que una proporción significativa se comercializaba hasta el año pasado con subsidios.
Es particularmente importante destacar que Collect no incluyó en sus estadísticas los conjuntos construidos al amparo del DS 04 de enero de 2009, por considerar que se trató de un subsidio a la oferta.
En el informe de Collect se advierte que la venta de unidades de menos de UF 1.000 prácticamente tiende a cero, mientras la de precio entre UF 1.000 y UF 2.000 no consigue repuntar como es habitual en el segundo trimestre de cada año. Al respecto, las expectativas debieron ser particularmente propicias si se piensa que el mercado obviamente se afectó por el terremoto del 27 de febrero.
La pregunta pertinente entonces es: ¿qué pasa con los subsidios? Pero no tiene respuesta. En efecto, desde que el Minvu concentró todo su esfuerzo en mitigar los efectos del terremoto en las zonas más afectadas, está pendiente que se replanteen los subsidios.
Se entiende que los programas habituales están suspendidos, ya sea por reasignación de recursos a las zonas afectadas por el terremoto o porque se están revisando posibles abusos e incluso casos de corrupción. Las cifras del mercado muestran que es urgente que la autoridad se aboque a definir la política de subsidios a la brevedad.
El tema de los subsidios no es el único que está afectando al mercado. En mi opinión, el stock en oferta es todavía alto para el nivel de ventas del mercado, eso sí, sin hablar de sobre stock. Además, actualmente una enorme proporción está disponible para entrega inmediata (ello se interpreta porque el edificio que cuenta con recepción municipal, permite una escrituración instantánea, normalmente requisito para la entrega). El elevado número de unidades disponibles para entrega inmediata, a su vez, induce riesgo de “añejamiento”, que da pie a la venta de unidades nuevas en edificios con meses de uso.
En mi opinión, los desarrolladores inmobiliarios aún no se sienten cómodos para iniciar nuevos proyectos. En algunos casos importan las consecuencias del terremoto, porque aún están lidiando con las compañías de seguros para afrontar las reparaciones. Pero, en otros casos, preocupa que los tradicionales inversionistas estén reacios a invertir por las campañas que las inmobiliarias debieron afrontar —con mucha cobertura periodística— tras el terremoto. Incluso con pancartas desplegadas en sus oficinas centrales.
Es indispensable que el mercado se vuelva a proyectar con promesas de compraventa para la comercialización de conjuntos en desarrollo. Varias veces he sugerido, que una manera de afrontar la actual situación, es implementar que el crédito hipotecario pueda otorgarse contra las garantías legales que se exigen, toda vez que una inmobiliaria recibe parte del precio con la promesa de compraventa, es decir que la promesa de compraventa se haga con el precio total pagado por anticipado y que el comprador quede garantizado en el contrato de venta que le prometen por boletas bancarias de garantía.
La implementación del préstamo hipotecario con la promesa de compraventa, permite reducir el riesgo de los nuevos proyectos y que éstos compitan con los actualmente terminados.
El último informe de Collect GfK ayuda a visualizar el rubro inmobiliario hacia adelante. Pero, antes de seguir el camino, hay que volver a mirar qué sucede con los subsidios, la solidez de los créditos hipotecarios y cómo se potencia la industria para iniciar nuevos proyectos.
 | Por Alberto Hardessen. Profesor de Evaluación de Proyectos de la Escuela de Construcción Civil de la Universidad Católica. |
Existe consenso en el mundo inmobiliario de que el informe del mercado de viviendas nuevas —que prepara trimestralmente Collect— es el censo más exhaustivo de la oferta total de conjuntos de casas y departamentos y que, mediante mystery shopper (encuestadores encubiertos que se presentan como interesados en comprar) consiguen los precios e información suficiente para inferir las preventas alcanzadas por cada proyecto en venta.
Según el último informe, al 30 de junio 2010, que corresponde al segundo semestre del presente año, se vendieron 6.396 viviendas nuevas, un 5,4% menos que el primer trimestre de este año. Cifra que además está un 30,2% más abajo, al compararlo con el segundo trimestre de 2009.
Al mirar el acumulado en los primeros 6 meses de 2010, las ventas en unidades caen en un 14,8% comparado con el mismo periodo de 2009, mientras que la cifra del total de ventas en UF, desciende un 8,8%.
La significativa diferencia de la caída de las ventas (de casas y departamentos), medidas en unidades, respecto de la baja de las ventas medidas en UF, con 600 puntos base, indica que durante este año el precio promedio de las viviendas vendidas es mayor al precio promedio durante el mismo semestre del año anterior.
En mi opinión, aquí está uno de los meollos de lo que pasa en el mercado: no se están vendiendo casas ni departamentos de menos de UF 2.000 con aplicación de subsidios, en circunstancias que una proporción significativa se comercializaba hasta el año pasado con subsidios.
Es particularmente importante destacar que Collect no incluyó en sus estadísticas los conjuntos construidos al amparo del DS 04 de enero de 2009, por considerar que se trató de un subsidio a la oferta.
En el informe de Collect se advierte que la venta de unidades de menos de UF 1.000 prácticamente tiende a cero, mientras la de precio entre UF 1.000 y UF 2.000 no consigue repuntar como es habitual en el segundo trimestre de cada año. Al respecto, las expectativas debieron ser particularmente propicias si se piensa que el mercado obviamente se afectó por el terremoto del 27 de febrero.
Venta total de viviendas nuevas en el gran Santiago Según tramos de precios (marzo de 2002 - junio de 2010) | |
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CAÍDA. Las viviendas bajo UF 1.000 tienden a cero, mientras que las de UF 1.000 a UF 2.000 no consiguen repuntar. | |
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La pregunta pertinente entonces es: ¿qué pasa con los subsidios? Pero no tiene respuesta. En efecto, desde que el Minvu concentró todo su esfuerzo en mitigar los efectos del terremoto en las zonas más afectadas, está pendiente que se replanteen los subsidios.
Se entiende que los programas habituales están suspendidos, ya sea por reasignación de recursos a las zonas afectadas por el terremoto o porque se están revisando posibles abusos e incluso casos de corrupción. Las cifras del mercado muestran que es urgente que la autoridad se aboque a definir la política de subsidios a la brevedad.
El tema de los subsidios no es el único que está afectando al mercado. En mi opinión, el stock en oferta es todavía alto para el nivel de ventas del mercado, eso sí, sin hablar de sobre stock. Además, actualmente una enorme proporción está disponible para entrega inmediata (ello se interpreta porque el edificio que cuenta con recepción municipal, permite una escrituración instantánea, normalmente requisito para la entrega). El elevado número de unidades disponibles para entrega inmediata, a su vez, induce riesgo de “añejamiento”, que da pie a la venta de unidades nuevas en edificios con meses de uso.
| Ventas según fecha de entrega de los proyectos 2º trimestre de 2010 | |
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En mi opinión, los desarrolladores inmobiliarios aún no se sienten cómodos para iniciar nuevos proyectos. En algunos casos importan las consecuencias del terremoto, porque aún están lidiando con las compañías de seguros para afrontar las reparaciones. Pero, en otros casos, preocupa que los tradicionales inversionistas estén reacios a invertir por las campañas que las inmobiliarias debieron afrontar —con mucha cobertura periodística— tras el terremoto. Incluso con pancartas desplegadas en sus oficinas centrales.
Es indispensable que el mercado se vuelva a proyectar con promesas de compraventa para la comercialización de conjuntos en desarrollo. Varias veces he sugerido, que una manera de afrontar la actual situación, es implementar que el crédito hipotecario pueda otorgarse contra las garantías legales que se exigen, toda vez que una inmobiliaria recibe parte del precio con la promesa de compraventa, es decir que la promesa de compraventa se haga con el precio total pagado por anticipado y que el comprador quede garantizado en el contrato de venta que le prometen por boletas bancarias de garantía.
La implementación del préstamo hipotecario con la promesa de compraventa, permite reducir el riesgo de los nuevos proyectos y que éstos compitan con los actualmente terminados.
miércoles, 7 de julio de 2010
Despegue del Sector Inmobiliario Será Durante Este Semestre
Estrategia 05/07/2010
Tras un lento comienzo de año, se espera que en los meses que vienen se produzca una aceleración en las ventas, especialmente en viviendas con subsidio.
Moderado. Es así como diversos actores y expertos en la industria inmobiliaria prevén el cierre de año. Las perspectivas van desde un descenso de 3,1% en las ventas de viviendas nuevas proyectado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), hasta un crecimiento entre un 3% a un 5% proyectado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
De acuerdo a la CChC, encabezada por Lorenzo Constans, “se observa una cantidad significativa de permisos de edificación cuya ejecución se ha postergado, así como una mayor incertidumbre en el mercado, debido a los efectos del terremoto, que incluyen un desplazamiento de la demanda de departamentos a casas y a un proceso de compra más exhaustivo”. De ahí que el gremio haya previsto que el año “cerrará con una caída en las ventas del sector inmobiliario privado de 3,1%”. O sea, un alza de ventas en el segundo semestre de 6,7% contra igual período de 2009.
En contraste, se espera un incremento de la actividad de vivienda con subsidio –lo que incluye el programa de reconstrucción–, “con lo cual la inversión habitacional total debiera aumentar en términos anuales en 6,9%”, señaló el gremio que, a su vez, prevé un crecimiento en la construcción de 8,9% en el año.
Más optimista se mostró el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien señaló que “el año va a estar un poco superior a 2009, estamos hablando de un alza en ventas entre el 3% y 5% en UF transadas”. Sin embargo, las perspectivas no serían igual en cuanto a la venta en términos de unidades: “probablemente estemos similar o algo inferiores”, aseveró.
El inicio de nuevos proyectos, en tanto, de acuerdo a Domínguez “se ve con calma, debido a que no hay apuros porque el stock sigue relativamente alto, sobre todo en algunos nichos, porque hay sectores o ciudades donde el mercado ha estado muy flojo, como en Puerto Montt”.
Por su parte, el director regional de Latinoamérica de Tinsa, Ricardo Sota, comentó (de acuerdo a los resultados del Informe de Coyuntura Inmobiliaria que realiza la firma) que, “respecto al primer semestre de 2010 y comparando cifras, en el acumulado de este año (14.345 de unidades), aún estamos un 3,64% por encima del mismo período de 2009, donde se habían transado 13.841 unidades. Es de esperar, de acuerdo al histórico de los últimos cinco años, que el segundo semestre del año supere en unidades vendidas al primero, con el claro objetivo de alcanzar y pasar la barrera de las 30.000 unidades”.
El gerente comercial de Portalinmobiliario.com, José Ignacio Calle, comentó que tras el terremoto “se pensó en un principio que tardaría 24 meses en la normalización de la búsquedas de casas y departamentos nuevos, pero está siendo más rápida de lo que se esperaba y debiera acentuarse en este segundo semestre. Lo más probable es que sea entre 12 y 18 meses”.
Agregó que “las decisiones de compra se postergaron entre marzo y abril y hoy se está viendo mayor dinamismo. Mi esperanza es que estemos creciendo en ventas sobre el 1%”.
Además “el mercado de los arriendos lo vemos bastante fuerte. Esto va relacionado a las restricciones al crédito de las instituciones financieras; mientras continúe con limitaciones la gente va a seguir arrendando y va a ser complicado que repunten las ventas”.
“Se prevé que este segundo semestre sea mejor que el primero”, afirmó el presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop), José Francisco Montalva. Específicamente, en el mercado de la vivienda usada –que representa cerca del 50% del total– “se podría esperar un alza en las ventas del 1% a 2%”, señaló. Asimismo, “en cuanto a arriendos debiéramos estar mejor que el año pasado”.
Factores
De acuerdo al presidente de ADI, el cierre de año para la industria inmobiliaria será positivo, “sobre todo si los anuncios de crecimiento de la economía se cumplen, y eso se aprecia como robusto en el segundo semestre”, afirmó. En todo caso, “hay ciertos factores que pueden incidir en mayor o menor medida en el sector, como si se publica la ley que suprime los beneficios para los inversionistas en el DFL2. Eso afectará las ventas, principalmente en Santiago centro”.
Ambos factores, de acuerdo al presidente de Acop, “sumados al rechazo de la propuesta de modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), crean incertidumbre”.
Tras un lento comienzo de año, se espera que en los meses que vienen se produzca una aceleración en las ventas, especialmente en viviendas con subsidio.
Moderado. Es así como diversos actores y expertos en la industria inmobiliaria prevén el cierre de año. Las perspectivas van desde un descenso de 3,1% en las ventas de viviendas nuevas proyectado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), hasta un crecimiento entre un 3% a un 5% proyectado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.
De acuerdo a la CChC, encabezada por Lorenzo Constans, “se observa una cantidad significativa de permisos de edificación cuya ejecución se ha postergado, así como una mayor incertidumbre en el mercado, debido a los efectos del terremoto, que incluyen un desplazamiento de la demanda de departamentos a casas y a un proceso de compra más exhaustivo”. De ahí que el gremio haya previsto que el año “cerrará con una caída en las ventas del sector inmobiliario privado de 3,1%”. O sea, un alza de ventas en el segundo semestre de 6,7% contra igual período de 2009.
En contraste, se espera un incremento de la actividad de vivienda con subsidio –lo que incluye el programa de reconstrucción–, “con lo cual la inversión habitacional total debiera aumentar en términos anuales en 6,9%”, señaló el gremio que, a su vez, prevé un crecimiento en la construcción de 8,9% en el año.
Más optimista se mostró el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien señaló que “el año va a estar un poco superior a 2009, estamos hablando de un alza en ventas entre el 3% y 5% en UF transadas”. Sin embargo, las perspectivas no serían igual en cuanto a la venta en términos de unidades: “probablemente estemos similar o algo inferiores”, aseveró.
El inicio de nuevos proyectos, en tanto, de acuerdo a Domínguez “se ve con calma, debido a que no hay apuros porque el stock sigue relativamente alto, sobre todo en algunos nichos, porque hay sectores o ciudades donde el mercado ha estado muy flojo, como en Puerto Montt”.
Por su parte, el director regional de Latinoamérica de Tinsa, Ricardo Sota, comentó (de acuerdo a los resultados del Informe de Coyuntura Inmobiliaria que realiza la firma) que, “respecto al primer semestre de 2010 y comparando cifras, en el acumulado de este año (14.345 de unidades), aún estamos un 3,64% por encima del mismo período de 2009, donde se habían transado 13.841 unidades. Es de esperar, de acuerdo al histórico de los últimos cinco años, que el segundo semestre del año supere en unidades vendidas al primero, con el claro objetivo de alcanzar y pasar la barrera de las 30.000 unidades”.
El gerente comercial de Portalinmobiliario.com, José Ignacio Calle, comentó que tras el terremoto “se pensó en un principio que tardaría 24 meses en la normalización de la búsquedas de casas y departamentos nuevos, pero está siendo más rápida de lo que se esperaba y debiera acentuarse en este segundo semestre. Lo más probable es que sea entre 12 y 18 meses”.
Agregó que “las decisiones de compra se postergaron entre marzo y abril y hoy se está viendo mayor dinamismo. Mi esperanza es que estemos creciendo en ventas sobre el 1%”.
Además “el mercado de los arriendos lo vemos bastante fuerte. Esto va relacionado a las restricciones al crédito de las instituciones financieras; mientras continúe con limitaciones la gente va a seguir arrendando y va a ser complicado que repunten las ventas”.
“Se prevé que este segundo semestre sea mejor que el primero”, afirmó el presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (Acop), José Francisco Montalva. Específicamente, en el mercado de la vivienda usada –que representa cerca del 50% del total– “se podría esperar un alza en las ventas del 1% a 2%”, señaló. Asimismo, “en cuanto a arriendos debiéramos estar mejor que el año pasado”.
Factores
De acuerdo al presidente de ADI, el cierre de año para la industria inmobiliaria será positivo, “sobre todo si los anuncios de crecimiento de la economía se cumplen, y eso se aprecia como robusto en el segundo semestre”, afirmó. En todo caso, “hay ciertos factores que pueden incidir en mayor o menor medida en el sector, como si se publica la ley que suprime los beneficios para los inversionistas en el DFL2. Eso afectará las ventas, principalmente en Santiago centro”.
Ambos factores, de acuerdo al presidente de Acop, “sumados al rechazo de la propuesta de modificación al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), crean incertidumbre”.
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