La crisis, el terremoto, los subsidios y las campañas. Todos sucesos que aceleran o comprimen la demanda por viviendas. Sin embargo, estos fenómenos no "golpean" a la industria inmobiliaria de forma pareja. Qué tanto afecten la compra -o dejen de hacerlo- va en directa relación con el estrato socio económico de quienes buscan.
La compra de una propiedad debe ser una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Eso lo saben muy bien las inmobiliarias, así como también tienen claro cómo varían las prioridades entre los distintos grupos socioeconómicos. Y es que para incursionar con éxito en este mercado, hay que entender cómo cambian las expectativas y necesidades de los consumidores.
Hay momentos en que la demanda se acentúa y otras en las que se contrae sosteniblemente. Claro está. Debido a la importancia del tema de la compra de una casa o departamento, no se puede estar ajeno a los fenómenos externos. Las crisis económicas, el terremoto del 27 de febrero o las promociones y subsidios, son instancias que aceleran o desaceleran este negocio. Pero, que tienen ecos distintos en cada estrato.
Collect GfK ha seguido el comportamiento de la venta total de viviendas nuevas en Santiago desde hace 18 años, y los resultados muestran la fluctuación que ha experimentado el negocio según los distintos valores de inmuebles. Ahí, es posible ver cómo afectaron las externalidades en la compra de los distintos estratos.
Venta total de viviendas nuevas en el gran Santiago Según tramos de precios (marzo de 2002 a junio de 2010) | |
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HITOS. La crisis subprime, las campañas inmobiliarias y el terremoto, afectaron la venta de vivienda en los distintos estratos. | |
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La tendencia se repite en los períodos de contracción. Los segmentos más sensibles son los del medio de la torta; quienes compran viviendas entre UF 1.000 y 3.000. Mientras, los extremos tienden a tener un comportamiento más estable. El fenómeno que se dio con el terremoto y la crisis subrpime es casi calcado.
De los dos eventos, la crisis de 2008 fue la que resintió más fuerte la venta de viviendas en todos los segmentos, caída que se percibe claramente entre el tercer y cuarto trimestre de ese año. El segmento más golpeado fue, justamente, el de las viviendas que cuestan entre UF 1.000 y UF 3.000.
Los efectos de la crisis financiera de 2008 calaron hondo en este segmento. Para el caso de las viviendas de UF 1.000 a UF 2.000, el tercer trimestre de 2008 registró una venta de más de 5.500 unidades, que cayó casi al orden de las 2.000 para el cuarto trimestre de ese año.
“Para los segmentos bajos es mucho más crítico porque se les cierran más puertas, por ejemplo, los bancos se ponen más restrictivos… entonces ese segmento que no tiene ahorro, que tiene un nivel de endeudamiento más alto, inmediatamente se restringe, y por ende deja de salir a comprar. Y eso se nota”, afirma Javier Varleta, gerente de área inmobiliaria de Collect GfK.
Como se aprecia en el gráfico, otro segmento que muestra una importante caída desde fines de 2008 es el de UF 2.000 a UF 3.000 (color azul). Para Rodrigo Salcedo, sociólogo y doctor en Ciencias Políticas con mención en política urbana de la Universidad de Illinois, “las clases medias son las más afectadas por las crisis, sobre todo en un país como Chile que permite que el acceso a la vivienda para los más pobres esté más o menos asegurado”.
Lo anterior se aprecia en las estadísticas. Las viviendas de menos de UF 1.000 se mantienen estables, sin mostrar vaivenes ya que el acceso muchas veces tiene subvención. Donde también se exhibe cierta estabilidad es en las viviendas de más de UF 5.000 (color naranjo).
Pese a que en el estrato alto también se resienten con la crisis, la decisión de compra no está tan sujeta a los factores externos y no experimenta caídas ni subidas tan bruscas. “Al mirar las ventas, éstas son mucho más parejas. Pero, ¿qué pasó con la crisis financiera?, se trata de un segmento bien informado que dijo ‘no es un buen momento para comprar’. No salió a comprar, se acumuló una demanda y se aprecia que ese segmento está súper potente en términos de compra, porque ven que hoy es un buen momento para comprar”, cuenta Varleta.
Esta idea la comparte el sociólogo Rodrigo Salcedo, quien también es académico de la Universidad Católica. “Es un sector que en muchos casos, es menos dependiente de los ciclos económicos específicos, porque es un sector que tiene capacidad de saltarse un ciclo económico, porque tienen plata ahorrada, ya tienen una propiedad, o instrumentos bancarios que le permiten sortear ese evento”, afirma.
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SENSIBILIDAD. La demanda de viviendas se ve afectada por una serie de fenómenos externos, algunos puntuales y otros de largo plazo. | |
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Pero, ¿qué pasa cuando el estímulo es positivo? Tras la brusca caída que dejó la crisis, las inmobiliarias supieron responder con originales campañas publicitarias, con bajas en sus precios y oportunidades únicas. Como se aprecia en el gráfico, durante el boom de las grandes promociones inmobiliarias (primer trimestre de 2009), la venta de unidades fue al alza.
Acá el fenómeno se repite, y son más sensibles a esta externalidad positiva quienes están al medio. Si en el rango de UF 1.000 a UF 2.000 las ventas estaban en la línea de las 2.000 unidades, según Collect GfK, el crecimiento en 2009 elevó esta cifra más arriba de las 5.000 viviendas.
Las otras externalidades
Con estos antecedes, queda de manifiesto que los estímulos ambientales (crisis, terremoto, subsidios o campañas) son elementos decisivos a la hora de determinar la compra de un inmueble. Pero para los expertos, hay otros antecedentes —más duraderos— que estimulan o desalientan esta determinación.
El primero es que el costo/oportunidad de comprar una vivienda es mayor que el de arrendar. El valor de los dividendos y las diversas ofertas de créditos hipotecarios han incitado un crecimiento en este negocio en los últimos años.
“Las personas están más dispuestas a comprar que arrendar. Esa es la tendencia porque las tasas están bajas, hay un concepto de que para que botar la plata a la calle si puedo pagar un dividendo un poco más alto, pero por algo mío”, dice Javier Varleta.
Para el sociólogo Salcedo, esto ha llevado a que se transforme en una aptitud social también. “En Chile un profesional de clase alta que no es propietario de una vivienda es mirado extraño. Y también dentro de las clases medias —de UF 1.000 hasta UF 3.000— cada vez está sonando más raro alguien que no sea propietario de una vivienda. Es como un incentivo social. Si no eres propietario, como que te miran feo”.
Otra bondad que analizan los distintos grupos socioeconómicos a la hora de comprar es la cantidad y calidad de servicios que estén cerca del proyecto inmobiliario. Pero también es cierto que cada vez es más habitual encontrar lugares que coincidan con este fenómeno.
Las clínicas, colegios, centros comerciales están más dispersos por la ciudad. “El sector inmobiliario hoy compra paños más grandes, es un sector más rico, puede cambiar barrios enteros. Son capaces de modificar entornos sociales de la ciudad”, comenta Salcedo. Un claro ejemplo de esto es lo que pasó con Huechuraba, que ha crecido más homogéneamente a raíz de los microbarrios.
Son los movimientos dentro de la industria inmobiliaria influenciados por el público. La estabilidad del mercado está predispuesta a los factores externos, casi como en todo negocio; sólo que en esto se transa mucho más que dinero.
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