El último informe de Collect GfK ayuda a visualizar el rubro inmobiliario hacia adelante. Pero, antes de seguir el camino, hay que volver a mirar qué sucede con los subsidios, la solidez de los créditos hipotecarios y cómo se potencia la industria para iniciar nuevos proyectos.
 | Por Alberto Hardessen. Profesor de Evaluación de Proyectos de la Escuela de Construcción Civil de la Universidad Católica. |
Existe consenso en el mundo inmobiliario de que el informe del mercado de viviendas nuevas —que prepara trimestralmente Collect— es el censo más exhaustivo de la oferta total de conjuntos de casas y departamentos y que, mediante mystery shopper (encuestadores encubiertos que se presentan como interesados en comprar) consiguen los precios e información suficiente para inferir las preventas alcanzadas por cada proyecto en venta.
Según el último informe, al 30 de junio 2010, que corresponde al segundo semestre del presente año, se vendieron 6.396 viviendas nuevas, un 5,4% menos que el primer trimestre de este año. Cifra que además está un 30,2% más abajo, al compararlo con el segundo trimestre de 2009.
Al mirar el acumulado en los primeros 6 meses de 2010, las ventas en unidades caen en un 14,8% comparado con el mismo periodo de 2009, mientras que la cifra del total de ventas en UF, desciende un 8,8%.
La significativa diferencia de la caída de las ventas (de casas y departamentos), medidas en unidades, respecto de la baja de las ventas medidas en UF, con 600 puntos base, indica que durante este año el precio promedio de las viviendas vendidas es mayor al precio promedio durante el mismo semestre del año anterior.
En mi opinión, aquí está uno de los meollos de lo que pasa en el mercado: no se están vendiendo casas ni departamentos de menos de UF 2.000 con aplicación de subsidios, en circunstancias que una proporción significativa se comercializaba hasta el año pasado con subsidios.
Es particularmente importante destacar que Collect no incluyó en sus estadísticas los conjuntos construidos al amparo del DS 04 de enero de 2009, por considerar que se trató de un subsidio a la oferta.
En el informe de Collect se advierte que la venta de unidades de menos de UF 1.000 prácticamente tiende a cero, mientras la de precio entre UF 1.000 y UF 2.000 no consigue repuntar como es habitual en el segundo trimestre de cada año. Al respecto, las expectativas debieron ser particularmente propicias si se piensa que el mercado obviamente se afectó por el terremoto del 27 de febrero.
Venta total de viviendas nuevas en el gran Santiago Según tramos de precios (marzo de 2002 - junio de 2010) | |
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CAÍDA. Las viviendas bajo UF 1.000 tienden a cero, mientras que las de UF 1.000 a UF 2.000 no consiguen repuntar. | |
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La pregunta pertinente entonces es: ¿qué pasa con los subsidios? Pero no tiene respuesta. En efecto, desde que el Minvu concentró todo su esfuerzo en mitigar los efectos del terremoto en las zonas más afectadas, está pendiente que se replanteen los subsidios.
Se entiende que los programas habituales están suspendidos, ya sea por reasignación de recursos a las zonas afectadas por el terremoto o porque se están revisando posibles abusos e incluso casos de corrupción. Las cifras del mercado muestran que es urgente que la autoridad se aboque a definir la política de subsidios a la brevedad.
El tema de los subsidios no es el único que está afectando al mercado. En mi opinión, el stock en oferta es todavía alto para el nivel de ventas del mercado, eso sí, sin hablar de sobre stock. Además, actualmente una enorme proporción está disponible para entrega inmediata (ello se interpreta porque el edificio que cuenta con recepción municipal, permite una escrituración instantánea, normalmente requisito para la entrega). El elevado número de unidades disponibles para entrega inmediata, a su vez, induce riesgo de “añejamiento”, que da pie a la venta de unidades nuevas en edificios con meses de uso.
| Ventas según fecha de entrega de los proyectos 2º trimestre de 2010 | |
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En mi opinión, los desarrolladores inmobiliarios aún no se sienten cómodos para iniciar nuevos proyectos. En algunos casos importan las consecuencias del terremoto, porque aún están lidiando con las compañías de seguros para afrontar las reparaciones. Pero, en otros casos, preocupa que los tradicionales inversionistas estén reacios a invertir por las campañas que las inmobiliarias debieron afrontar —con mucha cobertura periodística— tras el terremoto. Incluso con pancartas desplegadas en sus oficinas centrales.
Es indispensable que el mercado se vuelva a proyectar con promesas de compraventa para la comercialización de conjuntos en desarrollo. Varias veces he sugerido, que una manera de afrontar la actual situación, es implementar que el crédito hipotecario pueda otorgarse contra las garantías legales que se exigen, toda vez que una inmobiliaria recibe parte del precio con la promesa de compraventa, es decir que la promesa de compraventa se haga con el precio total pagado por anticipado y que el comprador quede garantizado en el contrato de venta que le prometen por boletas bancarias de garantía.
La implementación del préstamo hipotecario con la promesa de compraventa, permite reducir el riesgo de los nuevos proyectos y que éstos compitan con los actualmente terminados.
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